对住房价格的看法不能脱离常识

    前天写了一篇《影响未来住房价格的几个重要因素》的博客，有许多朋友提出问题，我在这里综合起来与大家一起磋商：

    1、您推测下半年住房价格有下跌压力，但目前社会上有大量资金无处投放，房地产又是一个目前看好的投资产品，这些资金会不会继续支撑房地产市场的高价位？

    潘石屹：看好未来住房价格上涨的人除了当前缺乏投资渠道，还列举了无数的理由，如，中国经济长期看好，未来十年全世界GDP增量的50%来自于中国；中国未来二十年面临着大规模的城市化；人民币要升值；未来通货膨胀会很高；中国中产阶级人数已经超过了7亿人等等。也许这些支撑住房价格上涨的理由都有一定道理，但常识很重要，不能违背基本常识，有一些城市住房的租金回报率仅有1%，而全世界平均值是7%—8%，且中国土地使用年限仅有七十年时间。衡量一个投资产品的好坏，回报率是一个很重要的指标，不能不看回报率，仅看资产的升值，资产越升值回报率就会越低。

    2、8月份的交易数据显示，一些城市房地产交易量有明显放量回升，有分析人士认为这是市场回暖的表现和征兆，请问您怎么看？

    潘石屹：今年四月份以来，住房成交量明显下降，这几周有些城市的成交量回升，并不一定是住房价格上涨的先兆。我在上一篇博客中写到一些理由，主要有三点：住房供应量下半年加大；保障房将推向市场；一系列调控政策出台，开发商资金紧张，这一点很重要。上市开发企业在所有开发商中应该是资金状况不错的，但今年半年报公布结果让市场很吃惊，有些上市开发企业的负债率高达100%以上。这都是这半年来发生的变化，真正降价的压力是来自企业内部资金的紧张。

    3、目前对住房价格的推测很多基于住房市场受政策影响很大，如果房地产市场走向成熟，脱离调控政策影响，纯粹基于市场来看，您认为会是什么状况？会不会持续走高？

    潘石屹：真正的力量来自于市场，来自于供求关系。供应量减少，需求旺盛时，无论出台什么样的政策，房价一定会上涨。今年“国十条”描绘了未来中国房地产市场的新格局，就是通过“问责制”加大保障房建设的比例。这一点有人怀疑，当地方政府没有资金和积极性时，两个50%（即给保障性住房的供地不能少于50%；当年开工面积不能少于50%）如何去实现呢？可能仅仅是一幅美好的蓝图而已。这就要看政策的执行有多大的决心，愿意付出多大的资金了。从目前市场来看，有一股强大的力量，让住房价格和土地价格回归理性，回归常识，但一定还有另一股反作用力，已经购买了房子的人和开发商肯定不愿意住房价格下降，但这只是一种愿望，挡不住供应量的加大，回报率减少和企业资金紧张的压力。

    4、您和任志强同时公开看跌下半年的住房市场，是不是受到有关部门的压力或者收到有关的内部消息？

    潘石屹：今年4月份出台政策前后，有几位领导询问过我的意见，我对一个家庭只允许购买一套住房和政府限价的政策提出了自己的意见和看法，对其它的政策都表示支持和理解。
之后再没有任何领导和部门找过我，或打过电话，也没有任何内部消息，我所有判断是来自于市场的信息。

    5、您在前次博客中强调住房价格会回到09年初的水平，请问这样大幅的下跌推测，您的依据是什么？

    潘石屹：通过许多指标评价来看，住房价格回到09年初的水平是正常房价水平。2009年之后，有两大因素推高了住房价格：一是政府发放的四万亿；二是央企（不仅是央企，还有那些房地产行业之外的企业）抢地王。四万亿救市计划，再加上银行宽松货币政策推高了房价，有人不愿意承认这一点，认为没有一分钱流入房地产，钱如水，泼出去，不知道会流到什么地方、什么行业去。央企地王，立竿见影推高房价，并且这些央企因过去没有开发的经验，没有开发的队伍，现抢地王，现挖人。我们公司就面临着很大的压力，普通员工挖过去都成了部门经理，工资增加了二倍。但这些“地王”还是迟迟不能开发，形成市场上房子的供应量。当这些突发的外在因素恢复正常了，房价也应该恢复正常。这就是我预计房价回到2009年房价水平的原因。

    6、您曾经提过房价只是表面现象，背后是深刻的社会问题，您看跌的表面背后有什么社会深层背景吗？您怎么理解目前住房价格所代表的社会意义？

    潘石屹：房价上涨，普通家庭买不起房子，除了市场和经济的原因，更重要的社会原因是贫富悬殊。这次住房价格的调整结果实质是看“国十条”规划的蓝图能不能实现，即一部分人的住房靠政府的帮助去解决。

    7、此次调控对商业和写字楼有影响吗？

    潘石屹：过去几年来，商业写字楼没有受到调控政策的影响，也没有享受与住房同等的优惠政策，商业、写字楼与住房的价格有倒挂现象，一些开发商觉得商业地产无利可图，开发完住宅后，把商业、写字楼部分用地闲置着，也有一些开发商把这部分用地转让给别人。这次调控仍然没有涉及商业和写字楼。但商业和写字楼对地段十分敏感，尤其是对交通环境、产品设计的超前性要求较高，相对来说比住房开发技术含量高。

  本文经编辑整理,获作者授权,转载自潘石屹博客。