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终身年金加逆按 揭自制退休保障
方元
作者:方元评论评论:点击率点击率:

发表时间: 2017-05-12 10:22:19

作者介绍

方元,曾为一家跨国企业的高级行政人员,奔波于上海、台北、香港和新加坡。40岁前仍是负资产,欠楼按几百万元,没积蓄没股票,银行存款亦只有三个月左右工资,座右铭是“天生我才必有用,千金散尽还复来”。后得《富爸爸穷爸爸》一书启蒙,决意改变理财习惯,学习投资,以十多年时间做到完全财务自由,做自己喜欢的事。

   汤文亮在fb写了个在茶餐厅见到的故事。话说有熟客同老板聊,说找不到几个仔女。


   去年,各个子女争着在母亲节请吃饭,今年说约了人,他们俩公婆打算在母亲节当晚在茶餐厅开餐,他们说不知为何。


   熟客走了之后,老板跟汤说,那熟客做错了,被地产商的一客多买吸引,一口气替四个子女买楼。在买楼之前,各子女千依百顺,晨昏定省,买楼之后就各散东西。


   汤有感而发,分了身家,就好似燕子一样,举翅不回顾,随风四散飞,亲生仔不如近身钱,这个简单道理都不知道。


   当然汤认为要怪就要怪梁振英,无端端推出什么15%印花税,以为可以打击市民买楼意欲,谁不知被地产商利用一签多约。(政府上月已立例打击)


   中国人喜欢把资产留给下一代,但像汤文亮见到的那个茶餐厅熟客般,给子女买了楼便去如黄鹤,是否常见?我不敢说。


   但他们也好,起码有钱买四层楼送给四个子女,相信他们老了,生活也不用左支右绌。其他大部分港人都不会那么富贵。


   如果夫妇只有一层楼自住,便绝不应加按,拿钱给子女做首期买楼,搞到自己临退休背上楼债。如果退休金不多,即使有子女,也可想想安老按揭计划(俗称逆按揭)。


   刚跟一位财经高官讨论终身年金时,也谈到安老按揭计划(俗称逆按揭)的优劣。


   或许我们先比较一下终身年金和逆按揭。假设大家都以65岁投保,85岁离世,入门的100万计……


   投保终身年金的,他每月可提取$5800,一年$69600,20年合共提取139万2千元。他自己投保的金额只是100万,赚了39万2千元。


   投保“逆按揭”的,假设他的物业价值也是100万计,他每月可提取约$2550,一年$30600,20年合共提取61万2千元,收益低于他投保物业价值的100万元。


   从现金收益看,终身年金明显比“逆按揭”提取多$78万元,非常优胜,但参与“逆按揭”计划的投保人,在此20年是可以继续住在投保的物业内。


   而且,若投保人选择终身年期,假设他85岁身故,他的继承人可以选择:


   1.优先全数清还安老按揭贷款,以赎回物业,或


   2.不赎回物业


   简单地说,以文首的例子计,投保人生前合共提取了61万2千元。理论上他的继承人只要清还61万2千元,以及这些年的按揭利息和按揭保险等费用,继承人便可取回物业。


   如果继承人选择不赎回物业,银行便会出售该物业,以偿还他的按揭贷款。


   如出售物业后所得的款项:


   1.超过安老按揭贷款的总额,银行会将余额归还给他的继承人


   2.不足以清还安老按揭贷款,继承人也不用担心,因该差额会有按揭证券公司和银行之间的保险安排,用按揭证券公司承担。


   终身年金的上限,根据政府现时的方案只是100万元,是不足够的。但逆按揭计划的物业价值上限是1500万,若物业是800万以下,估值是100%,超过的则有折扣。


   若夫妇有一层值800万的物业,60岁参与逆按揭计划,选终身提取年金,他们二人每月可取$14400。若在65岁又把部分退休金,约200万参加即将推出的终身年金,二人每月共可提取$11100,加上逆按揭计划的$14400,每月将有$25500,算是不错。


   再假如他们在85岁左右离世,他们利用逆按揭计划合共提取了:


   每月$14400x12月x25年=$4320000


   以他们的物业价值800万计,减去提取了的432万,余下368万,再减去利息和保险费用,应该还有余钱留给后人。


   我和这位财经官员都认为两个计划一起参与也不错。


   当然我把握机会,向他建议,如我上文提到一样,应该既要增加可参加终身年金的投保人数,令更多市民可以受惠,亦要提高投资金额上限至200-300万左右。


   他说政府要计计数,如果做到,就真的功德无量。

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