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如何提升公屋分配效率?
政策研究院
作者:政策研究院评论评论:点击率点击率:

发表时间: 2017-04-18 15:13:51

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   房委会最新的统计数字显示,公屋单位数量由2006年的72万伙,上升至2016年的79万伙,增加了7万伙,但2016年中期人口普查发现同期居住在公屋的人口却维持在213万(图一)。公屋平均住户人数下降,表面上人均居住面积增加,生活质素改善了,但背后其实反映着公屋单位分配不均及制度欠缺效率。



图一:公屋单位数量及居住人口(2006至2016年)



资料来源:房委会、政府统计处


公屋租金非市场化分配单位缺乏效率


   首先,平均住户人数下降并不代表每人所享有的居住面积有所增加。相反居住面积增加可能只出现在少数的住户上。根据房委会的数据,宽敞户数目由2006年的31700户大增至2016年的56690户(注1),占了所有公屋住户的百分之七。宽敞户大增,显示现行的公屋单位分配制度欠缺效率。在私人市场,私楼业主会考虑居于单位的价值,是否大于其机会成本(即把单位在市场上放售或放租可得的售价或租金),因此不会选择居住在过大的单位。假设一位男士原本与太太及两个儿子居于一个1000呎单位,其后两个儿子搬离单位,太太又不幸离世,他很可能会将该单位售出或租出,然后再买入或租住较小的单位。相比之下,公屋宽敞户拒绝交出单位,原因是他们所缴交的租金受到政府大量资助,并没有承担他们所居住单位的全部成本,缺乏足够诱因交出大单位,转到较小型单位,导致资源浪费。


房委会宽敞户机制失效


   房委会的机制亦未能有效分配单位。房委会定义宽敞户的标准较申请单位时的编配标准宽松,例如一个六人家庭原本被编配到54平方米的单位,即使及后变为四人家庭,其单位面积也低于宽敞户56平方米的标准,因而不会成为宽敞户(表一)。即使成为宽敞户,房委会出于人道理由,也不一定会将他们调迁到较小单位。例如有60-69岁成员的住户,他们会被置于宽敞户名单中的最后位置,于三年内无需调迁。而且,即使是不牵涉到人道理由的事例,房委会在要求调迁的时候,有时也会遇到强烈反抗。由2007年至2015年,房委会只将14,000个宽敞户家庭调迁至面积合适的单位,远远追不上宽敞户增加的速度。房委会要求调迁看似无情,但不调迁的后果就是未能有效善用公屋资源,居住在劏房的住户上楼遥遥无期。


表一:公屋宽敞户标准及编配单位时的最大面积

资料来源:立法会文件


   要解决公屋单位分配问题,最根本的做法是短期重推“租置计划”,长远推出“补贴置业计划”,为未来的公营房屋提供“可租可买”及“先租后买”的选择,并将未补价金额锁定在入住或购买时的水平,不会跟随楼价上升,让公营房屋住户更容易缴付补价,以成为单位100%的业主并可在二手市场自由出售或出租单位。这使他们不论财政状况,皆面对由市场决定的机会成本,在家庭人数减少而不再需要那么大的单位时(即单位对他们的价值降低),便会把单位出售或出租,不会霸占单位,使单位能释放给更有需要的家庭。简单来说,就是借助市场的力量更有效率地分配公营房屋资源。


注1:数字包括家有残障或年满70岁或以上家庭成员的住户。他们在2013年检讨宽敞户政策时被剔除于宽敞户名单中。数字假设自2013年起这类型住户数目不变。


  (text:团结香港基金研究员叶文祺、团结香港基金助理研究员唐嘉逸)

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