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中国房地产也到周期尾部了吗?
陶冬
作者:陶冬评论评论:点击率点击率:

发表时间: 2017-04-05 12:23:50

作者介绍

持有美国犹他大学经济学博士、硕士及北京外国语大学学士学位。他对亚洲地区的经济极有研究,尤其对中国经济的见解更为深入。陶博士曾就1997年亚洲金融风暴及2004年中国宏观调控等问题作出前瞻性分析和预警。 陶博士过去于多家国际及知名的金融机构出任亚洲区经济研究部及中国研究部主管,工作地点遍及中国、美国及日本,自1994年起获派驻于香港任职。

   若干年后历史学家回过头来看,会指出这句话是本轮房地产市场由盛转衰的分水岭。“房子是用来住的,不是用来炒的”。这句话的历史意义在于,它颠覆了过去两届政府的政策逻辑。这些年房地产都被当作支柱产业,被政府用来拉动经济。这些年金融都被当作撬动GDP的杠杆,被政府用来稳增长。我认为,这种政策模式已经一去不复返了。“防风险”提得比“稳增长”还重要,这在中华人民共和国历史上是前所未有的,房地产的好日子可能也因此过得差不多了。


   这几年中国房价飙升,很多人赚到了钱,也有不少踏空的。除了那些经济能力不足的,踏空的人往往是相对高学历,喜欢分析的。


   如果从理性分析的眼光看中国的房地产,无论从供需还是从库存,无论从人口结构还是从可承受能力看,担心油然而起。如果将中国的房价和世界其他地方比较,称其为泡沫,一点也不过分,但是房价却长升长有。理性分析从出发点上就错了!


   在中国,我们头上的那片瓦不是被用来住的,而是被用来炒的。这些年来它的金融属性远远超过其居住属性,所以低租金回报、高空置率都不是问题,投资者志在投资回报。这和在股市上不看PE估值就冲进去,是一个道理。支持房地产投机的,是巨额的不绝的流动性。中国人民银行在过去十年大规模扩张信用,而银行的金融中介功能却一路弱化,实体经济无法吸收新增长的流动性,资本管制之下资金也难以流向海外资本市场,房价不升都难。


   这种牛市的前提,是源源不断的流动性扩张,而且规模必须越来越大,市场情绪必须持续亢奋。有人谓中国有十三亿人口,城镇化还有很长路要走。这些道理长远来讲都不错,但是需求不等于有效需求,有居住需求但是买不起房子,那种需求就不是有效的。再看看住宅空置率以及周边的农地,有些说法其实是似是而非的。更重要的是,房地产有周期,房价可上可下,有长远的需求并不代表房价只升不跌,或跌完不会再升。欧美国家在城镇化过程中,房价也有过起起伏伏。


   中国房地场市场也曾有过周期。九十年代海南房地产市场集体烂尾、本世纪初上海政府需要提供户口和抵税来消化库存,就是两个例子。中国这些年房地产市场好像只有上升周期没有下降周期,是因为货币政策只有扩张周期没有收缩周期,但是这种情况已经悄然改变了。


   中国人民银行行长周小川最近明确指出,货币扩张周期已经接近尾部。这种表态对于央行来说实属罕见,但是从“房子是用来住的”和防风险角度看又是必然的。由于“房子用来住的”的权威性和防范金融风险的迫切性,货币政策恐怕不会像过去几年那样朝令夕改,除非国内外形势出现巨大变局,货币政策趋紧是一个不可逆转的大趋势。


   事实上,人民币利率在过去一年升得比美元利率还快,直到最近联储是光说不做,人民银行是只做不说。去年年初,国开行十年期债券利率为3.1%,年底是3.7%,现在已经涨到4.3%了。国开行债券是类主权债,基本上被看成零风险。如果零风险资产的回报已经达到4.3%,银行为什么还要以4.5%借出按揭贷款呢?银行同业票据利率也同样大幅上涨。我认为,尽管政策利率被按住不升,由于市场利率不断上扬,资金成本一升再升,按揭利率攀升只是时间的问题,而且这个在目前是“政治正确”的市场行为。


   中国房地产市场什么时候下跌呢?我无法预测时间点,毕竟流动性仍然十分充裕,资金成本长期偏低,其他投资渠道并不畅通,老百姓把砖头当作图腾那样崇拜着,地方政府和地产商也在玩游戏。值得指出的是,1990年在日本房地产泡沫顶峰的时候,日本整个国家的住房价值相当于该国当年GDP的200%;2006年美国房地场泡沫顶峰的时候,美国整个国家的住房价值相当于该国当年GDP的160%。中国在去年年中,此数值已经突破250%,这还没有包括在建住宅和囤地的价值。


   在流动性泛滥、金融资产回报越走越低的今天,不动产有其升值的理由。但是记住,房地产业有周期,房地产周期往往和货币周期有密切的关联。一线城市在价格反弹时可能更快、更猛,不过笔者不相信在流动性主导的下行周期中,一线城市和三线城市的房价走势能够彻底分割。


   本文原载于经济通,为个人意见,并非投资建议或劝诱。

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