香港楼市之供求

香港政府已宣布今年的财政预算案，对那些没想过要得到什么的市民来说，可能已经满足，但对预算案有所期望的，相信会有些失望。

 

政府在预算案中重申坚持“小政府、大市场”的原则，这没有什么大意义。政府认为只要经济持续增长，就能带动各行各业，低收入人士自然减少，收入水平普遍提高，失业和就业不足率就会下降。但是，事实上并非如此，要彻底解决失业和贫困，整体经 济增长固然是重要的因素，但更需要通过税制和税率的改革，从根本上改变目前既定的经济运行模式，进行较为均衡合理的财富分配。

 

经济好转低收入人士未受惠

 

现时的经济好转，并没让大部分低收入人士受惠，不少企业高管着重本身利益而 不愿分担痛苦，企业为追求利润最大化，愈来愈压缩人手，企业的社会责任已被拋诸脑后。在美国，即使经济衰退、失业率创新高，但其生产力仍不断增加，甚至亦同创新高。这正正反映了企业为减开支而不断裁员，人手减少了，留下的员工的人工却没有增加。在这环境下，必然有相当部分的人依然贫困。

 

政府考虑问题时，似乎困在象牙塔，不能全面照顾中下阶层尤其是贫困阶层的处境和需要。全球金融危机刚结束，经济复苏将有多强、是否可持续？仍然不明朗，近乎零利率的量化宽松货币政策，正令全球面临极其严重的资产价格急剧上升的挑战。而宽松货币政策下，最受惠的是金融及地产业，通过借贷，利用低息，小本攒取大回报。

 

“货币幻象”时代

 

我们生活在 虚无的“货币幻象”时代，十年前，在香港还可找到每方呎4000-5000元的中价楼，现在呎价8000至10000元的物业都难找到，新市镇的楼价亦不断上升。是什么原因令楼价有如此的升幅？是经济增长？是生产率提高？还是收入增加？答案很可能都是否定的，因为这只是货币泛滥带来的现象。市场资金，来自银行不断增加的放贷，再被包装成不同形式证券化资产，利率推至低水平，而银行杠杆效应在增加，被隐藏的成本及风险，最终导致无法计算出真实的成本。

 

我认为，目前最大的威胁是一些发达国家包括英国和美国，若其巨额债务最终被市场所迫而要作出修正，那么对全球经济和资本市场都是痛苦及具破坏性的。

 

香港是资金自由出入的市场，过剩流动资金的涌入，加上低利率环境下，金融资产如股票和债券价格，以及物业市场价格均急剧上升。加上过去几年，内地资金流入本港物业市场，令本已陷入供应量低潮的楼市，更加供求失衡。

 

内地投资者购买力超港人，应研对策

 

香港政府直至最近才愿意面对自楼市复苏以来，所执行的土地政策的不当。政府自推出勾地表政策以来，被勾出的土地供应极少，造成需求远超供应，加上内地人来港投资物业增加，导致楼价上涨是必然的。今天即使推出更多的土地供应，仍然需要两到三年后才能推出市场，基本难以在短期内减缓楼价上升趋势。

 

长远的解决办法当然是增加土地供应，而限制按揭成数、增加物业首期支付等行政手法，亦是解决方法之一。如果楼价继续上涨，可能还需要研究非永久居民在香港购买住宅的数量，或要作出一些限制。

 

物业市场有明显周期性，不幸的是，供求往往不能平衡，并导致市场大起大落。本港物业市场近来的需求情况趋于复杂化，主因是多了一群内地投资者的加入，我们可以肯定的是他们的购买力远超不少港人，如果本港物业的供应不能承受这样的需求，就应该考虑对策。

 

政府要考虑内地人士购买香港物业带来的影响，并考虑适当政策针对非本地居民购买香港物业。内地人对本港物业需求的持续增加，不仅蚕食香港市民的物业需求，同时在供应紧绌下更将楼价推高。内地人士收入增加的速度远超港人，他们中即使一小部分来港置业，而香港未来数年又供应有限，必对楼价构成不合比例的影响。

 

看看内地旅客对本港零售业的影响，不少高档消费品的销量有相当部分是由内地游客贡献。来自内地的购买力将继续影响本港，不单是高档消费市场，而是整体本港经济都受到影响。

 

政府可利用居屋计划，成为楼市升跌缓冲区

 

政府已停建居屋多年，目前亦有需要去检讨应否重新激活。自由市场经济下，地产商总是追求最大利润，当楼价急升，地产商必然根据市场能够承受的价格去开售，在供应过剩或紧张时，亦只是从自已而非社会的角色去考虑销售策略。

 

期望发展商将其利润与社会问题挂勾是不切实际的。即使将来，市场需要他们兴建更多的中小型单位，也不能保证这些单位的价格可以令大众负担得起。在这情况下，政府寄望依靠私人发展商来解决低收入人士的置业问题基本不现实。

在今天的市场环境下，流动资金充裕，有利那些利用借贷的人，只是相当大部分低收入人士，即使经过多年的努力，仍然不能储蓄足够的首期置业。

 

通过增加发展用地可纾缓楼价上升的压力，若重新激活居屋，就可帮助低收入人士置业。政府要维持社会和谐，就要在大众置业问题上下更大功夫。

 

事实上，在居屋计划上，政府可以保持一定灵活性，令其成为楼市升跌的缓冲区。当价格大升时， 政府可以向市场推出居屋单位，楼价下跌时，政府可以保留单位出租。

调高豪宅印花税作用不大

 

政府在今次预算案提出调高豪宅印花税，将楼价2000万元以上豪宅的印花税，由现时的3.75%提高至4.25%。事实上，该措施对市场不会有重大影响，不少豪宅投资者都不是使用个人名义的，他们通过本地或海外注册的公司就能逃避印花税。

 

目前的经济环境，有利地产、金融等行业，因为这些行业容易获得资金来投资发展，而中下阶层人士仍处于不利地位，尤其对那些只是储蓄没有投资、年纪大而没有讨价还价能力的人更是不利。而持有存款依赖利息为生活费的人士，在银行利息近乎为零之下，可能连老本都保不住。

 

利润最大化令不少人的收入停滞不前，即使经济复苏和改善， 其收入亦不见大增，根本没有办法追上资产价格的上升。这些情况我们都必须高度重视。

 

注１：本文为个人观点，并非任何劝诱或投资建议。
注２：本文由雷贤达先生口述，《经济通通讯社》记者蔡苑筠笔录。