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中港地产代理业必须改革
汪敦敬
作者:汪敦敬评论评论:点击率点击率:

发表时间: 2017-07-11 17:59:21

作者介绍

从事地产代理业30年以上,创办祥益地产,认为中小企应发展属于自己独有的策略去开发蓝海市场。撰写楼市评论文章20多年,于2009年金融海啸后认为市场会出现新的秩序及逻辑,主力撰写有关新常态文章,更强调在机会成本的法则下“买不买楼也充满风险”甚至“不买楼的风险更大”!近年汪氏提倡“平民财技”,认为在波谲云诡的世道中一般市民也应该讲究理财的技术。
汪敦敬经营企业的格言是“上善若水”,认为营商要“追求增值不求夺财”,祥益地产高度参与小区公益及慈善活动!

   6月22日,我与香港专业地产顾问商会的其他理事获“中国房地产估价师与房地产经纪人学会”邀请参与“新规则‧新秩序‧新生态”为主题的中国房地产经纪年会,并参与6月23日“香港与内地资格互认签署仪式”的观礼仪式!内地进步快速,我们当然知道,并已经有了足够的心理准备,但当参与会议后,当各地同业群雄都汇集在眼前分享见地,我更加惊讶他们水准之高、理念之完整及目光之远大!


   但当然,我们也见到内地中介业所面对的引诱、考验、冲击,也同样难免有人迷失堕落的一群。的确,地产中介业在内地已经成为一个左右大局的媒体及财团,同业做得好不好绝对是会影响到市场及民生,亦因此人民对他们是充满期望,在服务提升上也提了不少诉求,内地地产中介是很大机会会进行加强监管的安排了,如此一来中港同业反而就有了一个共同追求的目标了!


   香港地产虽然有很多地方需要向内地同业学习,但香港地产代理条例立法及实行了20年亦是我们的优势,是可为内地同业提供贡献及意见的,比如我们知道监管的优点及缺点,及被监管者的喜与哀!我们更加知道发牌监管这个专业前进的临界点究竟去到哪一处!


   中介业的良莠不齐,其实大部分是源于扩张过大出现的人海铺海战术,令专业水平及操守日益失控,行业必须改革。但提倡改革之前,我们必须要弄清楚行业的专业水平是应该如何形成,主要由以下四方面:


   (1)以专业牌照为入行门槛确保入行的专业水平!


   虽然内地同业已经关注在市场成交消息的真伪,包括发放假消息或者阴阳合约的问题,亦开始体会到专业牌照的重要,内地不少从业员是在没有牌照的情形之下执业的,牌照的意义是确定执业者受过训练及考试,掌握到指定的专业水平才能持牌的,这是一个保障消费者的基本保障。


   (2)楼盘介绍及成交的过程中,要遵从指定的专业流程才可在做法及资讯发放的时间及先后次序上保障到消费者!


   香港立法及执法地产代理条例已20年,香港地产代理监管局其实贡献不少,代理条例已充分令到二手市场专业化,令到消费者得到相当全面的保障,成为了其他城市立法规管业界的榜样!


   我认为以上两点是国内同业要走的路,以现在市场上的低比率持牌率,不认真走香港的“无牌执业刑事化”难以建立普遍的专业水平。


   (3)对违规者严惩执法才可以将已出现混浊的局面去芜存菁!亦只有这样才可阻止财雄势大的企业,视少少的罚款为犯例的成本(往往远远低于违规所得)从而得到优势,产生不公平竞争!


   (4)行业在道德上要有追求更高的风气,才可得到公众真正的尊重和信任,除业界领袖以身作则缔造良好氛围外,一个业界的生存环境,必须能“高薪才可养廉”吸纳社会各方精英加入本业,但在人海战术下,其实无论在内地及香港每个SALES的平均成交,每年也只是2-3宗买卖,加上行业形象欠佳自然不受到尊重,怎会有人才加入?


   以上(1)及(2)即牌照制度和二手流程上,香港已做得不错,地产代理监管局的确居功不少,但在以上第(3)及(4)方面,香港社会仍需要给更多的支持地监局,包括法例上更大的权力及社会的舆论支持,才可以征服一些进化的变种违规,包括“企业行为”,及一些“跨持分者的违规”。


   何谓“跨持分者的违规”,举一个例,街头若有两个地产经纪打架,两个打架的经纪当然是违规并应受制裁,但是真是完全是他们责任吗?我认为下军令“吹鸡”叫经纪高密度聚集于街头的代理公司行政人员都有责任,甚至可能发展商都有责任,他们才是高风险的制造者,但是现在的法例和执法也完全没有针对追究“谁人制造容易违规的处境”的,所以打架事件极少惩罚管理阶层。那又如何能终止类似的违规行为呢?


   事实上地监局执法也有其难度及需要更多的支持,一些大公司往往都会有6、7层的管理阶层,当遇上违规事件时,监管机构是否能确定是应由哪一层的管理阶层去承担责任呢?如果无能对症下药,类似这些政策引起的违规是会继续没完没了的,令到同业是蒙羞及消费者继续受损的。这个就是香港在实施地产代理条例20年后,在得到成长之后,但仍然还有事情要去克服的,而事实上,大型地产代理较易适应新游戏规则,甚至令其成为竞争优势,所以规管条例及机构必须与时并进,否则如地盘打架及水票(代理为客垫支令入票抽签量不诚实大增)等行为纵使有少量罚款也好,也只会成为个别大行廉价的不公平竞争行为,令守法的地产代理进一步陷险境了。


   近年似乎行业更加会提倡隐恶扬善,不想讨论一些问题核心,我认为作为专业的地产代理,分享才是负责任的态度。


   政府对一手市场的运作仍然过份宽松及包容,令香港人海铺海战术日益恶化了!现在一手市场买卖流程中还没有充分保障到消费者!而“街霸销售”亦容易令无牌人士混杂其中!现在规管楼花的条例并不完善,光天化日之下的“违规水票”误导着市场,无日无之的佣金争议,不断出现的自制楼书损耗表,不单只数以百计的买家看到,消委会多次的“放蛇”行动亦轻易捕捉到,地产代理监管局在政府优待楼花的宽松法例下,单凭法例给予的有限权力,绝不足以保障消费者,地产代理监管局在调查行动之余,还要面对不同的法例束缚,要解决一手市场引起的问题必须要规管楼花的“一手住宅物业销售监管局”更加到位执法,否则多年前通过的一手住宅物业销售条例,根本仍未完全切实执行的情形下,只是提供了“能保障消费者的假象”,问题一直存在无去处理,其实是对不起信任我们的市民啊!


   社会不断进步,楼价亦愈来愈高,在犯罪愈来愈复杂及有组织性的情形之下,市民及政府应加予更大力度,不要给力量微弱的地产代理监管局孤军作战、消费者和代理业中小行自生自灭啊。

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  • 2017-07-14 18:56:18作者回复:
    2017-07-12 09:11:05

    地产中介现在名声可不怎么好

    [回 复]
  • 2017-07-12 09:11:05地产中介现在名声可不怎么好[回 复]
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