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中国龙市模式下的香港地产
汪敦敬
作者:汪敦敬评论评论:点击率点击率:

发表时间: 2017-04-24 11:50:03

作者介绍

从事地产代理业30年以上,创办祥益地产,认为中小企应发展属于自己独有的策略去开发蓝海市场。撰写楼市评论文章20多年,于2009年金融海啸后认为市场会出现新的秩序及逻辑,主力撰写有关新常态文章,更强调在机会成本的法则下“买不买楼也充满风险”甚至“不买楼的风险更大”!近年汪氏提倡“平民财技”,认为在波谲云诡的世道中一般市民也应该讲究理财的技术。
汪敦敬经营企业的格言是“上善若水”,认为营商要“追求增值不求夺财”,祥益地产高度参与小区公益及慈善活动!

   过去几年,西方社会的周期性经济概念可以说是完全不管用(起码在香港楼市上)!到了今天,世人已不得不承认环球经济的重心其实在东方的中国!我们对市场的思维及逻辑也应做一定的改变。


   现在仍有不少人用“波浪理论”的逻辑去等待楼市“牛三”带来的楼价大跌,我对此看法并不苟同!


   笔者在今年虽及早为楼市发出预喜,认为楼价有超越当时大多数人的评估将会有两至三成升幅,但我认为“楼市Halloween”(因悲观情绪造成的市场冲击)一样会在今年内出现。但希望到时大家不要以为这个就是“牛三”引起的跌市,这个可能其实是一个巩固期,笔者仍然认为可见的将来,香港楼价仍然是不断向上甚至在几年内倍增的!


   过去二百多年来,资本主义的历史其实就是繁荣与危机的交替,也是生产突飞猛进后再突然崩溃的过程。熊彼德认为“资本主义的创造性及毁灭性是同源的,必然在周期性危机中发展,资本主义就是一种创造性破坏”,而中国式的经济就是主张将以上不稳定性的泡沫抑制、修改、甚至去除!所以中国特色的社会主义其实是不存在“牛三”,甚至乎性质是与熊市及牛市不同的,这种中国特色的经济,笔者就以“龙”来形容,龙的经济市场形态我认为只有两期,是“龙市一期”及“龙市二期”,“龙一”就是宏观调控下的调整完成后的重新起步,政府这时是进行放松限制的阶段,令到市场可以重新向上发展,“龙市二期”就是经济发展到开始出现泡沫式的时候,于是政府就再出手宏调,抑制泡沫及投机气氛,在“龙二”之后下一个阶段就会回复去“龙一”,如此类推,不断循环,所以中国式的经济只有龙一、龙二,没有牛三。我认为未来泡沫爆破只会继续在欧美经济范围里发生,如果中国是新常态的话,那么欧美就是OLD SCHOOL了!以中国式经济为体系轴心的城市,将来没有太大的泡沫风险,市场只会较多资金潮水涨退的风险,或有关政策的官员有可能判断犯错的风险。


图表1


   看图表1正是反映2009年后的楼市正好脱离牛熊市而完全是不断巩固浪比浪高的形态。


   龙市没有太多的借贷泡沫,但资金流出及受管制的时候就是楼价的真正考验,香港人未来要习惯中国式的调节,即是因宏调及“收水”引起的市场冲击了!


   而龙市的一、二期必然会衍生“两高一低”的特性,即(1)高市值。(2)市场资金愈来愈多!(3)市场借贷率愈来愈低!如果以上三点有改变,就不算是龙市了!也即是代表市场又再蜕变去另一个模式。


   龙市结构下借贷泡沫既然不存在,又何来泡沫爆破?但当然,情绪泡沫一样会在市场出现,但只要乐观情绪若未能转化成为借贷过多的局面,只会作较深度的微调,楼价仍不会结构性下跌,市场仍享受着龙市结构的稳健基础。


图表2


   看图表2,显示香港的私楼总市值不断长期增长,但是自置居所仍有按揭的比率却不断降低!这就是香港楼市不跌之谜!如果在量化货币和龙市结构之下,“楼价升幅低于量化货币率就等于财富被蒸发”的话,“楼价升幅高于量化货币率可能是等于财富增长跑赢环球大市”,这观点有别于传统概念“价格愈高愈危险”。关键其实正正在于存款量及按揭率的高低,这正正是龙市的伟大之处!从我这角度看,楼市“辣招”本质原来是“令楼价低泡沫、稳健上升的政策”,那么一些人等楼市辣招令楼价下跌,便在概念上错得太离谱了!


   楼市“辣招”是在香港的重要宏调政策,实施几年之间,就将香港由“牛熊的奴隶”变为“龙的先锋”,不要再说低估中国经济的巧实力了!


   龙市和牛熊市比较下的好处就是,没有泡沫爆破期间出现的大颠覆,受伤害的人较少,可以长期拥有利益的人多很多!当西方的牛熊市场世界出现泡沫爆破颠覆的时候,有关的优势会被龙的市场世界所接收,从而进一步壮大,而市场周期进化,龙市亦比牛熊市更快更密,这个就是楼价升幅可能比量化货币率更高的原因,亦是中国包括香港近年和可见将来在资产和得到市场利益上远胜西方国家的结构基础。


   当然,香港楼市辣招是否在追随龙市上取足一百分?还有一个美中不足就是香港置业率在实施楼市辣招后,由52%下降到48.5%,进步率不及内地,原因是香港的楼市辣招在按揭方面对换楼自住的人收得太紧,自然令二手放盘量大减,令受惠龙市的人也有所折扣。


   放宽一换一的换楼按揭,可增加二手市场的放盘量,更可增加社会的置业比率,从而减少社会的贫富悬殊。

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