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2017年我对楼市的十大忠告
汪敦敬
作者:汪敦敬评论评论:点击率点击率:

发表时间: 2017-01-13 11:50:29

作者介绍

从事地产代理业30年以上,创办祥益地产,认为中小企应发展属于自己独有的策略去开发蓝海市场。撰写楼市评论文章20多年,于2009年金融海啸后认为市场会出现新的秩序及逻辑,主力撰写有关新常态文章,更强调在机会成本的法则下“买不买楼也充满风险”甚至“不买楼的风险更大”!近年汪氏提倡“平民财技”,认为在波谲云诡的世道中一般市民也应该讲究理财的技术。
汪敦敬经营企业的格言是“上善若水”,认为营商要“追求增值不求夺财”,祥益地产高度参与小区公益及慈善活动!

   每年年初我也会为撰文《我对楼市的十大忠告》给读者当参考,一直也得到很好的回响,有见市场及环球因素日益反复,故将有关重点在经济通《楼市点评》作更详细分析如下……


1、楼价续升破顶


   虽然楼价已升至连很多投资者也觉得太贵,而确实负面因素也不少,只是楼价升跌不是由感觉去决定,楼价上升的最主因是量化货币及低息,因此量化货币潮、低息期(纵使加息后息口仍与低通胀率相若)仍未过,加上二手放盘量持续减少、且二手数量远多于一手增加的话,楼价最终会在各负面因素下反复向上,在2017年继续破顶。


   09年后的楼市,是在“资金过多、资产有限”下形成了“价升量跌”,未来在货币战争下若资金更多,资产更少,结果只会“更极端价升、及更极端量跌”,是极不健康的“升灾”!


2、人心动荡


   楼价虽仍在上升轨道但过程中仍不乏“假跌”!外围因素波谲云诡、香港政治风云变色,实体经济考验重重,群众总有绝望时,在楼价续升的中途,必会出现“楼市哈啰喂”(群众的负面情绪引起的价跌假象),市场已扭曲成“以少数成交来代表整个市场”,无论升势或跌势也容易短暂出现。


   贫富悬殊及政治也已令群众从心底决裂,加上经济转型令不少行业也受冲击,2017年不乏悲哀及人心动荡的时刻,但未上车人士仍然要面对楼价持续高企的事实。


3、楼市辣招左右大局


   楼价既然继续升,而“楼市哈啰喂”最终亦可能会聚积购买力引来之后价格急升,因此无论发生机会多大也好,置业人士应预算政府会再出新辣招。当然,政府及立法会的议员若可发挥智慧,降低换楼门槛及制约,释放二手供应,在成交稀少的今天,只要放盘量增加比成交多,楼价上升必可放缓,楼市可更健康发展,否则只能拖长升势,楼市继续价升量跌去发展。


   香港的问题不是没有人才和机会,而是正确的事欠缺市民的支持,香港人不断糟蹋着自己的明天。


4、购买力流动决定板块冷热


   楼价虽然大势相同,但市场不同板块却表现不一,水向低流下,加上楼市辣招不同身份和项目税收不同、银行按揭对不同价位的按揭松紧程度不一,再配合“lump sum效应”(即消费者以平银码为入市先决,面积间格要求为较次要要求”,一些板块升幅仍骄人,一些板块价格却牛皮,入市必须多做功课,信自己!


   很少的购买力在很大的市场中流动,楼市表现令人迷惑,一般市民难以分辨,因此不断失诸交臂,继续错过置业良机。


5、租金回报影响大局


   2009年之后的楼价急升,背后其中一重要支持就是“租金不断上升”!在2016年11月政府推出最新一轮楼市辣招后,屯门租赁的放盘量急增两成半,租金价格亦开始下调,这很可能只是周期性的巩固,但我们应留意之后数据给我们的讯息,已确定楼价会否少了一个重要支持。


   租金在未来的表现,有几个可能:


   (1)租金巩固一段时间之后,重新租盘减少及租金上升。


   (2)租金在租盘继续增加下逐步下调。


   (3)“资产荒”进入下半场,即租金与楼价脱轨发展,即楼价仍长远上升下租金回报率下降。


6、发展商盈利流程的改变令楼市逻辑迥异


   发展商卖楼的订价,其实在乎盈利流程的长短、补充地皮的多少及快慢、和银根的松紧,近年以上各因素也作出了大改变,发展商将越来越惜货,囤积收益也愈来愈高,但太多人觉得“成交少发展商就会劈价或推出优惠吸客”,这太低估发展商的实力,除非政治上立例发展商必须在限期内出售,否则来年一手楼花成交量不应有太大增长!


   发展商有条件惜货慢售,市场上虽必定有发展商减价,但更不乏发展商加价,加价后再推出优惠抢二手客,但楼价急跳价同样是会令成交量减少的。


7、境外购买力水淹香江


   全球一体化加上空前的量化货币潮,令各地资金也外溢,不要天真以为任何楼市辣招可以限制外来购买力,这只能短暂对付散户,只能buy time买时间,最主力且庞大的外来购买力,会透过股市、地皮及公司收购,间接令楼市价格上升,香港是自由港,未来空降香港的资金不单止中资,而是来自愈来愈多不同国家的资金!


   不单止楼价下跌,可以是经济灾难,楼价上升令社会撕裂一样可以是一种“灾”,救灾是要增加政府的效率,近年的反政府、拉布,以拖垮政府为乐事的风气无疑耽误救灾的效率,是自我谋杀。


8、勿低估中国实力,勿迷信美国神话


   09年后的投资要诀其实是“掌握美国弱势及中国优势”,到了今天,货币战争已波谲云诡,不可从表面数字看到强弱,笔者担心表面转强实际日益虚弱的美国及欧洲,在未来一年会引起金融大局的失衡甚至冲击!


   09年至今,投资至胜之风,其核心价值是不迷信,才不会人云亦云,面对如加息等世纪谎言,才会以逆思维将“危”借势成为“机”了。


9、下一代已无“地”自容


   2011至2016年对比2004年至2010年,平均每年全港成交就减少了4.5万宗左右,一手供应平均每年只是增加了数千伙,而每年首次新婚约4万个登记和持单程证移居香港的人士每年也约4万个左右,房屋供应短缺的问题是日益严重的。每迟一日去疏导,下一代将来都要付出沉重的代价,但是香港人不断容许政治混乱、错误的环保概念、及不同的既得利益者的阻碍,令发展土地愈来愈应付不了,加上,业主的“持货能力”远高于准买家的购买力,就算有足够供应上车人士都可能买不起,香港将出现“有楼无人住,有人无楼住”的情况,随着大量的基建完成,将会愈来愈多香港年轻人在内地居住。


   如果大量外来人和资金涌入香港,而香港的房产供应不增的话,香港与珠三角融为一体是必然发生的了!


10、扭曲市场衍生的入市板块


   三房呎价不少比两房呎价平两成左右,而且在全港181万的可售单位里面,其实三房是占少数,满足不了在上游的两房需要。所以现在是500万以下的三房单位的入市良机。另外,近期推出零房至一房的“纳米楼”,因为空间细小,应对家庭变迁的能力较弱,所以三至五年后,大多数都会有换楼需要,这班强劲的购买力,将来会抢贵二手的两房单位,所以400万以下的两房单位亦是入市良机。


   基于“买有风险,不买也有风险!”的原则,既然不买风险仍然存在,若能量力而为及选择合适板块入市,现在仍可以是置业良机,环球各国的“去美元化”工程尚未完成,滔滔不绝的量化货币潮仍会推高楼价,令“升灾”更严重。

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