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汪敦敬
作者:汪敦敬评论评论:点击率点击率:

发表时间: 2016-03-30 11:47:28

作者介绍

从事地产代理业30年以上,创办祥益地产,认为中小企应发展属于自己独有的策略去开发蓝海市场。撰写楼市评论文章20多年,于2009年金融海啸后认为市场会出现新的秩序及逻辑,主力撰写有关新常态文章,更强调在机会成本的法则下“买不买楼也充满风险”甚至“不买楼的风险更大”!近年汪氏提倡“平民财技”,认为在波谲云诡的世道中一般市民也应该讲究理财的技术。
汪敦敬经营企业的格言是“上善若水”,认为营商要“追求增值不求夺财”,祥益地产高度参与小区公益及慈善活动!

   我们的生活,日益充斥着虚假、也日益被偏见所蚕食。


   一直以来,我也不认为去年10月开始的“劈价势”是楼市的结构性改变,楼价不会拾级而下,只是作深度的微调。到了今天,我的看法丝毫没有改变,准买家更加要好好掌握这次深度微调的谷底区,以免在调整过后,市场得到进一步的巩固,买到此刻低价的机会将更微了!


   我去年曾用“爆煲症候群”去形容公众因过度期望而引起的异常反应,观点绝非针对提出“爆煲论”的学者及其卓见,而是形容群众对相关学说的不寻常期望衍生成交淡静,但这却改变不了市场的结构,因为群众认为消费情绪带来的静市是真跌市,故不会在市场微调后把握机会入市!因此,“爆煲症候群”(或者楼市哈啰喂)并不能让更多人上车置业,既改变不了社会的财富结构,更加不会产生财富转移!


   梁振英上场虽然改变了香港“地产霸权”的格局,但是无论良性或恶性,政府与发展商之间的角力根本未完,仍持续着!笔者认为楼市上落起跌本是平常事,甚至是好事,但现在是太多人脱离了现实去评估楼市,发展商会将楼花恐慌性抛售!?你认为香港两位首富会“好不行”要蚀让楼花?劈价?互相践踏?将经营多年的地皮以贱价去成全新一代的“上车传奇”?


   在发展商来说,香港政府已做得太多了,大量增加竞争对手、取消了勾地、发水,也实施了《一手楼花销售条例》,再加上了楼市辣招令购买力大减,但收楼“落钉”的成本却大增,梁振英上场的确令地产霸权的利润由“厚切”变成了“薄切”。


   最近有投资老友破口大骂:“梁振英这条傻佬!”


   “梁振英用楼市辣招死锁了我们有楼人仕的购买力,也大量增加土地,我们损失了不少机会,得益是谁人!?得益的是下一代的年轻人,但现在的年轻人却偏偏最反对他,做如此笨的事,正傻佬。”


   年轻人不单不喜欢梁先生,更没有掌握楼市辣招制造的入市机会,楼市辣招并没有为首次上车置业的人士提高门坎,当人均入息中位数字($16,200)已可令一对年轻夫妇相加的收入可以买到340万或以下的物业的时候,即可以通过到压力测试及入息比率,而现在340万以下私楼也愈来愈多,在屯门区二手市场340万以下的楼盘现在有500个,其中私楼有296个,包括补地价的居屋及公屋有204个,年轻人难置业已非能力问题,而是是否愿意付出艰苦代价的问题。


   “爆煲症候群”最后成为人们互相情绪影响的局面,传媒也曾经过分入局,最初时是偏向报导劈价成交而忽略报导市场新高的成交,但当有一天,我见到空置率创新低居然成为群众认为楼市凶兆的时候,传媒已令市场气氛“向上阻力大,向下压力重”了。


   现在市场的实况是,按揭减息战!美国的加息谎言,竟然仍然被世人当是金科玉律,评论家仍然是围绕着加息去团团转。


   在全民唱淡的压力下,楼市是否可长期下调?不对!楼市真相会由最基础处苏醒,最后市场由租务成交量增加,跟着带动最基础购买力,由二三线屋苑回暖,最后才在一线屋苑反映出来,是为“炒底市”!过去农历新年反映的小阳春正是由此而来,但是因为小阳春的初期是“旺量不旺价”,所以有人误认为是“假阳春”,其实有关指数反映的非真下跌,只是购买力下游先选择较平的档次而已,水无常形,楼市无绝对固定的法则,炒底市是先旺量后旺价,其实量的增加怎会对市场没有影响?起码,最平的单位无法聚积,楼价就不可能继续拾级而下,而购买力成交了较平单位后,次一级的档次在缺货下,价格最后也是会向上的。


   还有一些现实,大家都要面对的,就是环球量化货币之下,如果楼价不正例上升的话,其实可能等于市民的财富被蒸发,甚至乎会进入通缩,楼价作合理调整很应该,但过分调整其实已令经济本体伤害。


   还有一个现实,大家必须要明白,就是宏观调控,包括香港政府的楼市辣招,目的不是要楼价跌,而是去杠杆,即是说要市场借得少,减少去到一个程度,如果楼市是巩固及低借贷的,政府甚至乎会欢迎楼价合理上升啊!

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