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后辣招时代的楼价铁三角
汪敦敬
作者:汪敦敬评论评论:点击率点击率:

发表时间: 2016-03-11 14:37:30

作者介绍

从事地产代理业30年以上,创办祥益地产,认为中小企应发展属于自己独有的策略去开发蓝海市场。撰写楼市评论文章20多年,于2009年金融海啸后认为市场会出现新的秩序及逻辑,主力撰写有关新常态文章,更强调在机会成本的法则下“买不买楼也充满风险”甚至“不买楼的风险更大”!近年汪氏提倡“平民财技”,认为在波谲云诡的世道中一般市民也应该讲究理财的技术。
汪敦敬经营企业的格言是“上善若水”,认为营商要“追求增值不求夺财”,祥益地产高度参与小区公益及慈善活动!

   近年人们都对货币战争开始认识了,大家也清楚美国数十年来透过量化货币及加息不断剥削着群众。只是,在香港正正是2015年美国决定以加息来“剪羊毛”(将之前量化的货币回流,从中得到更大的霸权利益)的前四年,2011年香港推出了“楼市辣招”政策,表面是对付炒家,但短炒活动其实已在第一次出招时(2010年11月20日的SSD)已大减近乎零,但继续推出的第二次(2012年10月27日的SSD)和第三次(2013年2月23日的AVD)辣招基本上是令长远投资者和换楼客也受到一定程度的抑制,务求要令到香港房地产投资市场“慢活”下来,某个角度去看,这抑制是需要的,因为当时香港正是面对资金泛滥,量化货币后的美元正透过各种金融渠道“水淹香江”。


   事实上,2007年至2014年香港M3(是一个衡量货币供应的主要指标)增加了一倍,如此大量的资金流入才是资产市场价格急升的动力,如果没有政府政策抑制,屯门住宅物业今天楼价我认为已在13000至15000元一呎了!而且透过市民滚雪球式的增大投资,负债也会复式增长,就好像97亚洲金融风暴的前10年一样,那些年,我辈的青春年华也在美元量化货币下借了不少易借的钱,最后不少人在美国在97金融风暴“剪羊毛”后“一Q清袋”!


   楼市辣招不单只控制了炒风、阻止了境外购买力、也令到香港金融稳健!在环球量化货币之下,国际金融大局日益混乱,相信去到今年下半年,人们都会“突然警觉”房地产相对其他投资项目稳健可靠得多!现在其实是一个“砖本位”的年代!


   不过,楼市辣招捍卫市场虽是硬道理,但重招必有副作用,我应该在此分享及探讨在“后辣招时代”的善后方案。


   楼市辣招最大的副作用就是抑压购买力,我们看看数据:


   根据土地注册处数据,2004-2010年平均每年二手成交量是91,456宗,这段时期既没有类似非典的天灾、不是楼市谷底及最高峰,我认为是相对合理的正常成交量,但在2011-2015年实施了楼市辣招下平均每年二手成交量是53,537宗,即是平均每年减少了的二手成交应是37,919宗!(一、二手相加则是平均每年少了40,868宗)!


   换言之,自2011年推出楼市辣招后,这五年的时间内二手成交量减少189,595宗(一、二手相加是少了204,340宗),那些成交及购买力去了那里?需求又去了那里?虽然当中不少是短炒或者境外投资,但如何打折也不能改变其数目庞大的本质,这些市场能量抑压的部份将来释放的时候会如何?


   如果觉得有关被抑制的购买力在释放出来会很强大的话,那未免将事情看得太简单了,事实上是复杂得多的,在量化货币加楼市辣招下(滞胀来临加上入市的风险及成本增加,市民倾向“揸货享增值”),二手市场放盘量也大幅减少!由2010年11月1日至2012年10月1日,屯门放盘急跌了49%!到截稿当天仍在减少中!即是说,市场少了成交后,并没有因此而导致二手放盘量有累积,反而是减少!


   如果说二手放盘量也几乎等于市场供应量的话,2011至2015那五年二手放盘量是否也比2004至2010年也少了起码189,595个放盘量和流通量!?(已假设二手放盘量在成交少下没有加减),这概念虽抽象,却不能不去想,需求少了,放盘量也少了,若果释放需求的时候放盘量却不能释放的话,这就要面对楼价的失控地上升。


   在奇货可居及业主实力普遍强势下,最强购买力便聚焦在很少的成交中,令成交价不跌反升,升高了后的楼价亦更少人买得起楼,但是原本的业主日益供满楼,而新置业的又是能跨过高门坎的优秀买家,于是市场的持份者实力稳健者比例日众,楼价升的步幅更大,但聚集购买力虽是真确购买力,但并不及整体购买力平稳,所以调节时的落差亦较大,近期的所调“劈价势”其实不是传统的楼价调头,而是新常态的市场运动而已,楼市正以更巩固基础地以阔幅度上落,以为楼市会如98年结构性下调其实是美丽的误会,后市一样会以较大的幅度反弹呢!


   在面对国际的冲击,楼市辣招是需要甚至成功的政策,但以上所列举的副作用,正正是要在“后辣招时代”开始要去解决这些问题了。


   如果我以上的分析是对的话,解决问题也是应以有关逻辑去订定方案。即是增加二手放盘量,鼓励二手放盘令整体市场“放盘量比成交量多的时间,才能令楼盘累积,这样才能衍生楼价的下调压力”!


   单靠增加一手楼花的供应,并不能有关楼市解决问题,只可重拾合理的市场结构,未来4年的一手平均供应量比较2015年一手成交量每年只增加约5000伙左右,此数字对解决上文任何一个数字也只杯水车薪!


   而增加供应的过程中,庞大累积购买力社群的三角型尖子部份更会支持着高楼价的成交,而三角型的大部份人虽放弃了置业却成为了租客支持着高租金!最后也牢固地支持着楼价!在市场结构上成为了“楼价铁三角”。


   再者,要发展商大劈价并不容易,发展商只要改善盈利及销售方式已可保持盈利平衡,在这低息时段把销售期拉长至入伙前售罄,对属期货的楼花来说仍是理想成绩,发展商比以前损失的是之前高速回笼的机会成本,政府能到此地步已做得不错,但祈求发展商劈价蚀让的人,想法“坚离地”。


   以人口对比可售单位数量(179万),香港其实有足够的小型单位(超过一半的实用面积小于50平方米)!问题是二手市场放盘量不足,现在我们似乎没有对症下药,反而将新大量地皮消耗在“纳米超小单位”上,当10年后楼市辣招可能功成身退之时,人们极可能又要面对市场上的三房单位的不足了。


   解决问题应是:在制度上鼓励二手放盘,包括换楼或投资,只要是卖出的比买入的多,换楼“1换1”可作辣招税的豁免,换楼“2换1”更可作印花税折扣,如此供求就可以平衡,市场放盘量便可日益增加,只要市场良性增加成交的话,市场就不需要依赖少成交去支持,成交增加的话,刚性需求就不会隐藏在租务市场间接支持着楼市,“楼价铁三角”的结构就会改变了!


   要解决楼市问题,我认为只有用以上方案,当然,支持政府正本清源去造地更要香港人齐心努力了。

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