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2016年我对楼市的十大忠告
汪敦敬
作者:汪敦敬评论评论:点击率点击率:

发表时间: 2016-01-14 13:15:33

作者介绍

从事地产代理业30年以上,创办祥益地产,认为中小企应发展属于自己独有的策略去开发蓝海市场。撰写楼市评论文章20多年,于2009年金融海啸后认为市场会出现新的秩序及逻辑,主力撰写有关新常态文章,更强调在机会成本的法则下“买不买楼也充满风险”甚至“不买楼的风险更大”!近年汪氏提倡“平民财技”,认为在波谲云诡的世道中一般市民也应该讲究理财的技术。
汪敦敬经营企业的格言是“上善若水”,认为营商要“追求增值不求夺财”,祥益地产高度参与小区公益及慈善活动!

   今年是我第9年撰写十个楼市忠告给读者参考,去年的忠告也一如过往,大部份也与后来市场变化吻合,今年继续。


1、上半年价格见底,后市以汇率为依归


   2014年我提出的“先跌后升”、2015年提出的“先升后跌”及“个人认为楼价调整会在下半年出现,但跌完仍高于执笔的今天。”不出所料,今年我认为上车盘的楼价会在上半年找到谷底,而全港楼价亦在年中稍后见底,因为2015年尾的“劈价势”令楼价跌幅远高于应该微调的程度,因此楼价必会过度寻底后回升。


   当楼价在谷底回升后,后市将以汇率为依归,楼价中期将与人民币兑换美元的汇价同势上落,去年我提出的人民币“单边升势”过去、汇率市场“水无常形”的局面继续出现,其实97后香港楼价的表现也最受汇率走势影响,未来,人民币价格下跌时,楼价下跌的动力便较大;相反,人民币价格上升时,楼价上升的动力也较高。


2、勿低估中国实力,勿迷信美国神话


   即使舆论长期看好美国经济,美国的国力日益衰弱及影响力减少毋庸置疑;无论舆论长期看差中国经济,中国的国力日益强大、主导世界,经济体系泡沫日少有目共睹。以上的观点是否正确不单是过去几年投资胜败的主因,未来一年更是关键,中国经济包括货币将在10月进入国际货币基金组织的特别提款权后出现令人意外的景气。


3、租金也寻得谷底


   除了2015年外,我多年也认为租金应持续向上,今年的租金也会随着楼价见底,之后也会重新慢升。


4、新信息常态颠覆时代


   继政治新常态颠覆时代后,信息新常态也正在颠覆时代,手提智能电话配合互联网令世界人人也公平地运用信息,任何弱小社群也能有充足的志同道合者,小众代表甚至骑劫大众的机会大增,在公众未能适应及学懂如何面对前,市场上将不断出现错误的报导,诠释,趋势甚至结果。


5、通缩下的市场调节方式


   去年忠告所担忧的通缩问题到了现在已困扰着环球各国,全球性的量化货币引来价格升值及泡沫,但泡沫可以透过市场调节去除,但一些低泡沫的市场譬如香港的房地产,有关价格在楼市辣招等措施多年抑制下上升,并不能真正地大幅调整,只能去除仅余的少量泡沫作有限微调,现实一点,只能等待工资增长追上慢活的楼市,租楼自住的人士若等待楼价大跌的机会不应期望太高。


6、掌握经济转型


   在低泡沫下的市场调节其实并不会大幅度,真正的危机可能是经营模式的转型,信息的冲击、消费板块及财富的转移也会令个别行业颠覆、旧模式萎缩,更令人坠入困局。


7、上车问题得到解决


   如果将上车置业得到解决的标准订定为a)一手楼花单位供应多过于成交量;b)二手市场能提供到平均入息上限可以买到的300多万的两房小单位;c)有足够的土地不断推出市场。那么,今年内已可以得到解决,一手单位成交萎缩加上政府在土地供应上的努力,供求得到了长期的平衡,之后楼价不会再因为土地供应断层而暴升,但是“事先扬声的增加土地供应”纵使如何再多,也不能令低泡沫的楼价大幅下跌,市场的力量及反应会抵销一切过多的供应。


8、政府应坚持楼市辣招原则下优化上车及换楼自住人士的按揭


   楼市辣招其实包括了金融上的防卫任务,在国际金融大乱下需要继续保持,只是在坚持原则下应优化过多的上车及换楼自住人士的按揭门坎,包括在实践后证明过高的压力测试及入息比率也应稍作微调,让社会的财富可分配得更平衡。


9、中产尤其中小企无援愤慨


   中产、中小企!正是一众政客及政府遗弃及欺负的一群,社会已失去公义。


10、香港人应努力建设


   当“一带一路”等黄金时机遇上,香港人多年来“最不稀罕”的情怀,的确是令人为下一代的处境担忧不已了。

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