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【新共居时代】Co-living解决年轻人住屋问题?
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发表时间 2017-06-01 14:41:37

  为了“上车(买房)”,香港年轻人可以多努力?少去几趟日本旅行当然不够,还要将目标下调至一百多平方呎的纳米楼,进入如厕与冲凉同步的新境界。当纳米楼供应源源不绝之际,实用面积270平方呎新楼单位已卖到800万元。不知不觉香港已连续七年蝉联全球楼价最难负担的城市之首,打份工不吃不喝18年才“有层楼”。
  
  年轻人“死省不下”又没有父母加持,储首期成为半生目标,不幸成为楼奴的话,又是否注定一世“无高潮”?政府提出兴建低廉租金的青年宿舍,6年后的今天终于动土,预计明年落成。但过去5年楼价升了五成,要住多少年才储到百万首期?




  近年外国兴起Co-living,中文叫“共居”。在共享经济大潮下,由共享工作空间(Co-working Space)延伸出来的新鲜事。几个年轻人合住一屋,但有别于“七十二家房客”,分摊租金还加入新概念,共同生活形成小社区,新模式切合新世代需要,极受欢迎,更成为潮事。
 
  Co-living之风两年前也吹到香港,时至今天,此风有愈吹愈热之势。由工程师黄兆麟及建筑师郑颖琛两年前活化红磡差馆里一幢旧唐楼,力推Co-living青年宿舍,入住率一直高企。今年9月将有第二间在旺角营运,目标是3至5年内成立8至10间店,估计涉资15亿到20亿元。
 
  港漂辜淳彬与拍档们也于两年前于深水埗开办立方国际青年公寓,卖点也是Co-living概念。现今已有三店,并准备进军台湾及澳洲。上月更获内地社区式青年公寓始祖“You+”创办人刘洋注资。2015年刘洋获小米创办人雷军的顺为资本注资1亿元人民币,复制“You+”模式到全国,现拥店超过30间。
 
  香港的Co-living青年宿舍在两年间扩张,这门生意有多大可为?会否成为大趋势?Co-living能否解决年轻人住屋问题,让他们有另一种人生高潮?
 
港18年不吃不喝 才能“上车”
 

  这是美国顾问公司Demographia今年初公布《全球楼价负担能力调查》的结果,以楼价和家庭全年入息中位数比率计算,得出港人要不吃不喝18年才能买楼,而香港已是连续7年登榜首。澳洲悉尼及加拿大温哥华分别排第二及第三。


建筑师创共居宿舍获融资逾2亿



郑颖琛(前左)、黄兆麟(前右)和一班年轻人探索青年公寓的“共居”模式。


郑颖琛Profile


•注册建筑师
•曾于本地大型发展商及建筑师楼工作
•现为项目规划及发展顾问公司Synergy Biz Group董事
 
黄兆麟Profile


•注册工程师
•曾于本地大型发展商及建筑师楼工作
•现为项目规划及发展顾问公司Synergy Biz Group董事
 
  工程师黄兆麟及建筑师郑颖琛希望利用废置空间,解决空间不足,其中包括针对年轻人的居住问题,两年前办起共居青年宿舍SynBOX Hostel。第二间名为“相会”,将在今年9月在旺角营运,而且规模更大。第一间位于差馆里的宿舍一幢共住75人,旺角新宿舍3幢楼共住166人。
 
  一幢变三幢,住客人数倍增,两年间如此扩张,明显市场有需求。差馆里宿舍入住率一直逾九成,月租由2,800元到5,000元不等,租期最短半年。黄兆麟指有四成住客来自公开大学的学生,内地及本地生都有,他还透露:“这些租约是大学直接跟我们签的。”这成为宿舍稳定的客源。部分住客则是在职中,曾有等上公屋的公务员,亦有家住将军澳私楼、初毕业的女白领,为方便上班而入住。而旺角新宿舍已有另一大学签约要宿位,但不便透露名字。



将于今年9月营运、位于旺角的新共居青年宿舍“相会”改造工程仍进行中。


设计意念营造小社区
 
  二人笑言新宿舍是2.0进化版,除了豪华一点外,黄兆麟表示:“积累到一些经验,捉摸到年轻人想要什么,都会在新宿舍反映出来。”他举例年轻人想有多一点私人空间,于是新宿舍有上面睡床、下面书桌及储物柜的设计,而非碌架床,每个人就拥有自己的专属空间。同时贯彻“共居”概念,每层的大厅不设大门跟上下楼层的楼梯相接,开放让各层宿友进出,“以前每个单位内的人沟通,现在不同单位的人也可以沟通。”
 
  今天谈“共居”,解决住宿空间外,着眼点是透过空间安排,让住在入面的年轻人彼此交流并建立关系,形成另一个家或小社区。
  
  楼价高不可攀的今天,黄兆麟认为更需要共居模式,虽然它不能解决年轻人“上车”问题,“可能只是住几年,为储钱又好,为体验又好,但始终还有选择,而不是买个几百万劏房做楼奴。”他指共居令年轻人有为工作打拼、去创业和发展兴趣的空间。
 


由旧唐楼改造而成的潮宿舍SynBOX Hostel。(图1)大门入口两边墙有壁画及相架、(图2)二人房碌架床前的小客厅、(图3)二人房厕所不算狭小并有淋浴间、(图4)房门的鞋柜、(图5)二人房的迷你厨房设备。


为旧唐楼带来新出路
 
  要实现共居,先要有硬件,需要有一个面积不能太小的物业,这正是在香港搞“共居”宿舍的一大挑战,曾任职于发展商及建筑事务所的黄兆麟及郑颖琛发现旧唐楼是出路,“香港的旧唐楼一直以来得一条出路,等收购和拆掉重建。”郑颖琛说。
 
  问题是并非所有唐楼能被拆掉重建,个中原因有多个,她举例部分业主无财力拆掉重建;有部分唐楼则只占一个街道号码,收购重建这类面积偏小的物业成本太高,除非同时收购左右两边号码的物业,但难度增加,她指他们位于红磡差馆里的青年宿舍正是得一个号码。此外,他们亦发现部分唐楼的居住密度过低,浪费了空间,“很多600、700呎的唐楼单位,可能得两个老人家住,又或者有些旧楼被发展商“落钉”,全幢楼得十个八个人住,市区很多这些唐楼。”
 
  旧唐楼有另类出路,变身青年宿舍。9月于旺角即将营运的第二间青年宿舍,亦是旧唐楼翻新,楼龄超过50年,共有3幢楼5层高,总楼面约1.3万平方呎。
 
长线投资回本路漫漫
 
  郑颖琛表示,他们目标是在3至5年内多开8至10间共居青年宿舍,估计融资要15亿至20亿元,庞大融资因为坚持买入物业,避免租楼带来的风险。她解释若业主要结束租约,即使赔偿,随时抵不上翻新所用的工程费。第一间位于红磡差馆里宿舍物业用了6,000万元收购;将开业的旺角宿舍物业为1.15亿元。
 
  黄兆麟表示这是长线投资,他指过去两年做了共10个项目,活化旧楼做青年宿舍外,亦做工厦活化,他们曾把7,000平方呎工厦单位变为型格工作室,月收租金由5万元升至15万元,“空间可以制造创意,而我们拥有专业,面向对上的投资者,或下接年轻人,我们认为做这件事是双赢,我们的品牌亦可从中壮大。”
 
  记者粗略计算,以现时宿舍租金中位数3,900元计算,差馆里每月租金可收29.3万元,约18年收回物业成本,旺角店每月租金收入为64.7万元,则需约15年才收回物业成本,二者均未计算翻新工程开支。
 
  黄兆麟透露,他当年在发展商任职,有机会认识不少中型发展商,成为项目的投资者,现时还有内地资金加入,近半年开始有大发展商找他们谈合作,“我们见到发展商也觉得Co-living有出路。至于合作,视乎我们能控制多少。”
 
SynBOX Hostel Profile


地点:红磡差馆里
宿位:75个
月租:2,800元至5,000元
 
相会Profile


地点:旺角登打士街
宿住:166个
月租:2,800元至5,000元
注:将于今年9月营运
 
港漂创业2年3间 最低月租4000元
 
  去年开业的立方国际青年公寓(下简称立方)第三间店,位于太子,全幢6层55个房间长期入住率达九成,其中九成房间是长租,即半年以上。立方创办人之一辜淳彬自从开太子店后,体会逆转是什么意思,以前他求业主租楼,现在业主邀他租楼,“初开始时很多业主不相信我们,以为不过搞小宾馆,质疑我们能否营运下去,能否交租。但我们租下来后,情况有变,尤其是太子店出现后,很多业主通过各种渠道找我们合作。”



立方太子店大门摆设好玩有趣,引来不少路人目光。



太子店天台布置成花园供宿友饮茶聊天。


宁租物业留资金扩充
 
  不少业主邀辜淳彬去看物业,问他们要不要再搞一间,有业主甚至想把物业卖给他,但他指立方现时策略不会置业,反而希望把资金投放在扩充业务上,在3至5年内增至500个房间,“我们希望立方保持轻资产营运,本来可以通过合作开10间店,若资金全集中放在一幢楼上,就只能做一幢楼,必会影响我们扩充,不利我们品牌发展,买物业可能开10间店后才考虑吧。”
 
  5年前从内地来港入读浸大传理系硕士的辜淳彬,直言港漂有三大需求,居住、找工作和谈恋爱,他决定先解决住的问题,筹划做青年宿舍。两年前他在网上看到内地一间冒起的青年公寓“You+”,获手机小米创办人雷军的顺为资本注资1亿元人民币,复制其模式到全国。这引发他好奇,透过朋友认识“You+”的创办人刘洋后,于2015年到广州跟他见面及到青年公寓参观。
 
  该青年公寓概念跟“共居”概念相近,强调社区性,为漂泊到不同城市的年轻人建立一个家。“我当时看到的,正是我们想要的东西,那时候内地很多人开始做青年公寓,刘大哥(指刘洋)跟我们说,香港也可以做,他在香港工作过,对香港了解,鼓励我们弄吧。”


  辜淳彬跟4位港漂和一位本地同学拍档,早在网上平台“港漂圈”发问卷做调查,“港漂圈”由辜淳彬和几位港漂成立,为港漂提供衣食住行资讯,现时用户超过30万人。收回8,000多份问卷反应热烈,他解释:“香港的工作压力比北上广大,大家更需要一个互相认识和取暖的空间。”


  辜淳彬很快找到投资者融资到数百万港元,终在深水埗租下一个近50年楼楼龄洋楼的一层共5,000多平方呎。他指很多业主不急于出租,因为物业升值已赚了大钱,他们考虑租客的生意是否做得下去,能每月交租;其次是会否搞不法勾当。
 
月租四五千元严选租客
 
  立方租金不低于市场,单人房月租4,000至5,000元,共用厕厨,但引来400人争30间房,而成功入住的八成是港漂,其余是本地人。为建立其社区性,辜淳彬挑租客,要对方报上职业,还要用一句话形容自己,然后电话面试,“挑的时候主要看是不是开朗,喜欢交朋友,因为要群住一起。”他指宿友自发搞的活动比立方搞的更丰富,例如经常十多人联袂外出吃饭,非常热闹,实现小社区的设想。此外,立方特有一套管理模式,管理员要住进立方,“我们不要管理和客户这种关系,反而希望大家视这里为家,是一家人,有事一起想方法,我们每个月有M友(立方英文为M3)大会,由宿友谈谈内部管理。”



房间家具满足基本所需。



假日有不少宿友在共用厨房煮食。



二楼大厅不时举行活动及电影会。


宾馆结业潮变开业契机
 
  立方在两年间开了三店,分别位于深水埗、尖沙咀及太子,他指到第二间尖沙咀店时策略稍变,改找酒店物业,但仍主攻长租客,现时各店九成出租房间均为半年以上的长租。辜淳彬解释,很多宿友反映希望房间有独立厕所,而在2015年年底,他们看到很多宾馆酒店因自由行下滑要转型,而酒店间隔布局附合他们所需。开店策略改变令宿友变得多元化,吸引部份中环上班、属专业人士的港漂入住,太子店更有三分一宿友是外国人。尖沙咀及太子店的月租由9,000元到1.5万元。



立方太子店整幢楼提供55个宿位。


  立方至今融资达8位数字属千万级,资金来源有本地亦有内地。辜淳彬透露了一个小秘密,立方融资无难度,原来跟他在风险投资公司工作有关,但读传理系做风投的确很异数,“读浸大时有朋友介绍,认识了一位老港漂,是投资界的资深前辈,原来他在挑人。”如此机缘巧合他便入了风投界,建立了人脉。
 
  做风投自然要讲回报,辜淳彬只能说回报率是“100个房间全出租的话,有85个房的租金是成本”。换言之,剩下的15个房间租金是利润;至于回报期,他则守口如瓶。对于租物业营运的风险,他坦言必须订立较长的租约,“不能少于5年吧。”但他直言长期目标不在租金收入回报上,反而是建立更大的社区,“通过公寓把人才拉到我们这个平台,将来一起创业。”他相信更大的利润在远处。


立方深水埗店


宿位:30个
月租:4,000元至5,000元
 
立方尖沙咀店


宿位:12个
月租:9,000元至1.5万元
 
立方太字店


宿位:55
月租:9,000元至1.2万元
 
内地青年公寓始祖 进军香港跳升国际
 
  两年前辜淳彬和他的拍档们出于好奇,到广州跟刘洋见面,参观他创立的社区式青年公寓“You+”,上月底立方跟“You+”在深圳前海签订协议,中港两间青年公寓结盟。由于“You+”有资金注入立方,双方不愿透露数额,但已被视为“You+”进军海外市场的第一步。



刘洋(右二)的“You+”于两年前获小米手机创办人雷军(右三)注资一亿元人民币,将其模式复制全国。


  辜淳彬表示两间公司将会有战略上分工,“立方会专注海外华人市场,首站是台湾,台北台中我已看过了,很快会到台湾开。其次是澳洲悉尼。”他透露是悉尼的发展商主动找他们合作的。悉尼同样面对楼价高问题,在全球楼价负担排行表上,它仅次于香港排第二,不吃不喝12年才买到楼。他又指即使他日立方要返内地市场,亦会跟“You+”互补。


  成为首间进军海外市场的青年公寓,其创办人刘洋上月来港接受本刊访问时表示,现时青年公寓市场在内地已是红海一片,“You+”作为行内开拓者,得冒险创新找出路,“我们尝试做海外业务,香港是我们第一个海外项目。”



刘洋在香港接受本刊访问时表示,跟香港立方合作是海外首个项目。


由卖楼创业到雷军注资
 
  刘洋创立的“You+”可说是内地社区式青年公寓的始祖,第一间店于2011年在广州创立。来自吉林的他,15年来漂泊在不同城市工作,其中包括香港,体会一个人在异地生活工作的孤寂,因而萌生建立一间公寓,让离乡别井的年轻人有个家。概念跟今日所讲的“共居”相近,讲求共居者对社区投入及彼此交流。



刘洋创办第一间“You+”青年公寓位于广州,原址为工厂。地下层布置成家,成为宿友的聚脚地。


  为建立新家,刘洋卖去上海住所及向朋友借钱,筹得600万元人民币,租下广州旧厂改建,偌大公共空间,并订立三不租,超过45岁,带小孩及性格不开朗,月租2,000元。首间公寓招宿友爆红,随后连开三店仍有过千人排队等候入住。2015年更获手机小米创办人雷军的顺为资本注资1亿元人民币,要将其模式复制到全国。



“You+”房间有200至300平方呎,布局是上床下厅,每间有独立厕所。


  两年后的今天,“You+”在全国已有30多间分店,融资金额已累积几亿元人民币,刘洋坦言他们分店不是全国最多,但复制他模式的青年公寓在全国遍地开花,他估计现时有三间以上分店的青年公寓,全国就有500个品牌,传统的酒店及地产商都有做,“我之前的投资人跟我说,他现在每天都收到有人拿着‘You+’的图片,去说‘You+’的故事找融资。每天都有,你说有多少人做。”
 
连结中港两地创业青年
 
  刘洋一直强调自己所做并不是地产项目,他一直租物业开“You+”,租期长至10年或以上。今日资金充裕,不愁生意,但他暂仍无意自置物业做公寓,反而跟地产商或政府合作,收取管理营运费。他举例如南京大学有地,当地政府指定要建“You+”公寓,并与发展商共同规划,建成后由“You+”营运,“政府让我们来做,透过公寓把人才聚到这边,并且长时间停留,我们不仅是物业管理营运,更营造社区粘性,还有社区和消费者间的关系。”
 
  他形容“You+”所做,像为蛋糕抹上奶油,为年轻住客提供社区,让他们有家的感觉,“很多时候我们跟房东谈,相互之间谈到如何分这个蛋糕,蛋糕就只有一块。我就把它拿过来,不切它,在上面抹奶油,为它增值。”他指不管房东或地产商,要他们营运公寓,都是头痛事,那就把这事甩给他们,“You+”令公寓出租率高至95%。
 
  公寓内营造的社区,更为年轻人带来人脉。刘洋指宿友可以搭上任何一个“You+”社区的人脉资源,他指这有利北上创业的香港年轻人。他举例早前到深圳前海店跟宿友见面,该公寓有六成宿友是港人和外国人。其中有一位来自香港的宿友,需要到北京开店,于是透过北京“You+”找到做零售的宿友,转发大量资讯给他参考,同时把他拉入群组,与同行交流,“我看到这些香港年轻人到内地创业,渴望得到内地的资源,技术、行内情况、各种渠道,这一切跟香港完全是两个轨道。”他指香港的立方与“You+”合作,其中目的正是扩大及打通中港不管是资讯及人脉等资源。
 
政府青宿明年落成 住5年难储首期
 
  由政府主导,青协营运的青年宿舍于今月20日第一间在大埔终于动土,建筑费达1.75亿元,预计明年落成,楼高20层的宿舍,共78个房间提供80个宿位,其中76个是单人房,面积约170平方呎,月租由2,500元起,仅得两个的双人/伤健房月租5,000元。



本月20日特首梁振英(右四)及青年协会总干事王䓪鸣(右三)等为政府青年公寓举行动土仪式。


  入住资格年龄介乎18至30岁香港永久居民,在职并入息不过月薪2万元,资产上限35万元,但入住者不可申请公屋,至于居屋暂未有公布,租住期由两年起,最长可住5年。



位于大埔的政府青年公寓由青协营运,单人房月租2,500元。


  2011年施政报告提出兴建六间青年宿舍,分布港九新界,提供租金低廉的住宿给年轻人,好让他们储几年钱做首期买楼“上车”。但过去6年,香港楼价已升了五成有多,一个月薪2万年轻人要买一个400万元单位,需付三成首期120万元。粗略计算,入住青年宿舍每月扣除租金2,500元,节衣缩食每月生活开支500元,每月储起1.7万元,住尽5年上限只能储到102万元,仍差18万元。
 
共居建筑师:年轻人重视厕所私隐
 
  政府搞的青年公寓终于动工,青协将负责营运。原来去年青协有份赞助香港建筑师协会一个活动,由年轻建筑师设计年轻人居所的比赛,当时有五组人参加,不约而同地都是围绕“共居”的概念去设计。胜出的团队筑青亭,其成员之一陈灏扬表示,暂时未有人采用其获奖设计。陈灏扬和另外四名80后建筑师组队参赛,“那个比赛吸引之处,是有机会跟年轻人沟通,听他们意见去设计。”当中不少有趣的发现,并反映到他们的设计中。



5位建筑师组成“筑青亭”参赛并获胜,其中成员陈灏扬(坐楼梯者)表示获奖设计暂未被采用。


  年轻人不介意跟人共享空间,陈灏扬指年轻人尤其初出茅芦的,希望有个地方储钱、建立人际关系及发展所长,他们没有家室,自由没有包袱,也没有贵重财产,“他们因此不介意将本来属于自己的小小空间跟人分享。”他以客厅为例,平日年轻人上班用不着客厅,日间可以让给其他人用,甚至用来搞兴趣班搞活动,到下班回来,客厅成为他们交际或娱乐的地方。从建筑师角度,如此空间得以尽用。因此他们其中一项设计,是间隔房间的一堵墙是一个展示柜,能够开出到客厅,让做手作的年轻人展示作品,甚至成为一间小店,前铺后居。



“筑青亭”设计针对年轻人共居生活的房间,反映年轻人的居住构想。


不共用厕所不介意狭窄
 
  另一个有趣位是厕所。陈灏扬的团队发现,原来厕所是很多年轻人不想跟人共享的空间,“不仅女生,连男生都是。”因此他们比赛中指定设计的空间只有150平方呎,也没有放弃厕所,反而“炒尽”3.8呎的高楼底,把睡床升高,划出下面空间做厕所。有人质疑,厕所会臭,睡床却在厕所上面,“关键是我们设计的厕所是有窗,不是黑厕。”他指黑厕的出现,是为间隔出更多单位,同时要令窗及房间面积比例达到法例要求,于是牺牲厕所的窗口,变成黑厕。
 
  陈灏扬因比赛跟不少年轻人谈理想居所,当中有做咖啡店、炒股票、小手工及作家等,在网络成长的新一代不似他们父母辈,只求有瓦遮头,他们讲求发展兴趣,要试要闯,有自己的平台发声,“有部分很进取的,想创一番事业,不介意住80呎的细小空间,有张床睡就行,平时上网打游戏。”但当然亦有较内向“封闭自己”,所以他们设计时,亦要考虑这两种截然不同的年轻人,在私人及公共空间取平衡。“共居”公寓其实是高楼价下的产物,陈灏扬形容为“共居”公寓是夹缝生长,提高供应,同时令年轻人以较低成本住得大一点。
 
The Year of Co-living
 
  有人形容2017是共居年代(The Year of Co-living)。共居公寓为年轻人解决居住出路,亦是商机。近年在不少大城市出现共居公寓创业者,并吸引庞大投资,令共居公寓在各大城市如雨后春笋般出现。共居公寓承接“共享工作空间”(Co-working Space),被视为最潮的投资项目。
  
美国HubHaus获注资千万
 
  最新鲜滚热辣是美国HubHaus于近日得到天使首轮注资140万美元(约1,100万港元),HabHaus去年初才成立,创办人之一Shruti Merchant多年前只身到旧金山工作,有感而发而创业,为旧金山及洛杉矶的年轻白领及专业人士提供社区式的优质住宿,有人形容它是Airbnb进化版,利用闲置房屋提供住宿及社区活动。
 
  Common则是融资最瞩目,2015年创立至今融资逾2,330万美元(约1.8亿港元),为美国多个城市提供共居住宿,主张宿友不仅“共居”(Co-living),还要“共食”(Co-eating)、“共玩”(Co-playing)及“共创”(Co-creating)。创办人Brad Hargreaves瞄准千禧世代面对捱贵租的难题而创立Common,至今已逾1万个申请及9间遍布纽约、旧金山及华盛顿的公寓。
 
英国Collective全球最大


  英国Collective位于伦敦的11层共居公寓,被视为全球最大规模,提供宿位550个。由于宿友众多,公共空间非常宽广,厨房及饭厅可供30至70人同时使用,公寓内设施应有尽有,其卖点是足不出户都能过上舒适生活。此外,做共同工作空间起家的CoWork,亦过界沾手做“共居公寓”Colive,打通工作和居住空间。



各大城巿吹起“共居”风,共享大厅被视为营造社区的重要地方。图为英国Collective的青年公寓。



宿友等洗衣或干衣时聊两句,洗衣房成为“共居”公寓重要的社交场所。图为英国Collective的公寓。


台湾玖楼租客要面试
 
  港人熟悉的台湾,同样兴起共居,且搞得有声有息。共居公寓“玖楼”目标清晰针对买不起楼,但又想住市中心的“小资”男女。创办人之一是台大建筑与城乡所硕士潘信荣,2013年他们把自己位于九楼的家向朋友开放用餐、聚会甚至借宿,渐渐变成半公共空间,随后衍生玖楼共居公寓。现有15间公寓散布台北市。品味公寓及严选室友是其卖点,申请人要附上自传、履历、作品集,详述专业才能如何丰富公寓生活,最后还要面试,被形容似大公司请人,但每个房引来过千人抢租。



外国不少“共居”公寓质素极高,大受年轻专业人士欢迎。图为台湾“玖楼”的公寓。


  外媒指,共居公寓的确是趋势,但近年的共居公寓出现压小私人空间以扩大公共空间,来满足所谓共居社区性。对于年轻人愿意跟一屋陌生人共同生活,分享厨厕、饭厅,其实只是楼价高的无奈选择。美国物业数据公司Zillow去年发现,年轻人的入息已追不上城市租金增长,不过楼价高是因为供应短缺,共居公寓无助解决此问题,相反令租盘更紧张,变相推升租金。买不起楼同时面对贵租,到时未知还有没有第三条出路?
 

  转载自《iMONEY智富杂志》。

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