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楼市大旺需求增 物业管理股潜力无限
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发表时间 2017-04-12 11:01:35

   近两年内地房价爆升,除了利好内房股,亦可留意内地物业管理公司。


   在香港上市的内地物业管理股,大多从内房母公司分拆出来,正所谓子凭母贵,其收入、盈利多年来一直稳定增长。而在内地楼市大旺的情况下,物管行业也进入高速增长阶段,发展潜力无限,相关股份值得多加留意。




最新消息:中海物业盈利升逾九成


   业绩期终告一段落,惟有绩优股持续受到市场关注。近两年内地房价失控上升,带动内房销售多个月来表现理想,物业管理公司亦受惠不浅。以近一年销售数字来看,内地房地产行业正处于高速增长阶段,而物管公司凭其母公司的品牌效应,去年亦交出不俗的成绩表。


   例如中海系的中海物业(02669),截至去年12月31日的年度业绩,收益上升0.7%至25.63亿元,毛利增21.3%至6.36亿元,毛利率增至24.8%,盈利大升93.3%至2.26亿元,每股基本盈利6.88仙,派末期息1.1仙;又如花样年(01777)分拆出来的彩生活(01778),去年收入为13.42亿元人民币,按年增长62.2%,毛利率43.6%,期内多赚11.5%至1.88亿元人民币。另外,去年7月才上市的绿城服务(02869),去年收入同样报捷,按年增长27.5%至37.22亿元人民币;纯利大增44.3%,赚2.86亿元人民币,纯利率达7.7%,较上一年度增加0.9个百分点。


   随着内地房价持续高企及居民人均收入不断提高,未来人们对物业管理股务的需求亦有增无减。因此,今时今日,在内地经营物业管理已变得相当吃香,有理由相信,在内地楼市持续兴旺下,未来3至5年物管行业将步入快速发展阶段,物业管理股发展前景值得看好。



重点:


   ‧内地房地产销售持续上升,对物业管理的需求亦会相应增加


   ‧物管行业规模持续扩大,2020年前后或可达到万亿元人民币的市场规模


   ‧内房分拆旗下物业管理业务成趋势,行业竞争愈加激烈


行业概况:2020年规模料万亿


   物业管理是房地产的一种增值服务,优质的物业管理服务更能吸引买家,因此,高水准的物业管理亦是提升房价的重要因素。近年内房市道畅旺,新盘源源不断,人们舍得花钱以高价购入房屋,除了对房屋的地段、间隔有要求,对物业管理服务亦开始讲究。因此,在过去5至10年间,物管行业发展迅速,其市场规模不断扩大(见图一)。



   根据中国指数研究院的报告显示,截至2015年底,全国物业管理面积为174.5亿平方米(物业管理面积根据物业管理协会数据,以及历年竣工面积计算),全国物业管理费用总规模约为6,500亿元人民币。2011至2015年全国商品房累计销售面积为60亿平方米,预计未来3年新增物业管理面积将在36亿平方米左右,若按照2015年的物业结构和费用测算,总市场规模将会达到7,800亿元人民币,至2020年前后更可达到万亿元人民币的规模。


   事实上,中高收入阶层的崛起,亦加大对物业管理的需求。资料显示,去年内地全国人均可支配收入为23,821元人民币,扣除价格因素实际增长6.3%,其中上海、北京居民人均可支配收入都已突破5万元人民币,而人均消费支出亦超过3万元人民币。


   由于中高收入阶层对物管质素有一定的要求,带动相关公司的服务和收费不断提升。从主要城市的实况来看,2016年上半年全国二十大城市物业服务价格指数同比上升0.9%,环比上升0.5%,平均物业服务费为每月每平方米2.08元人民币。


   从城市之间的变化来看,2016年上半年重点城市同比及环比物业服务价格均出现了不同程度的上升,其中常州市升幅最显著,同比上升4.13%,而平均物业管理费用最高的城市为深圳,每平方米费用为3.1元人民币。


   值得一提的是,内房企业分拆旗下物业管理公司上市已成为趋势。最先来港上市为花样年分拆出来的彩生活,之后有中奥到家(01538),还有中国海外(00688)分拆的中海物业、绿城旗下的绿城服务。另外,万科企业(02202)、碧桂园(02007)等大型房企亦表示有分拆物管业务上市的计划。


   内地物业管理企业数量不断增加,企业之间的竞争变得愈来愈激烈。目前整体行业的集中度依然偏低,不过以百强企业的增长速度来看,行业集中度则有显著提升的趋势。2015年百强企业管理面积均值为2,361.5万平方米,同比增长46.8%,连续3年复合增长率达到34%。首十大企业管理面积均值达到1.33亿平方米,同比上升74.5%。随着行业集中度的不断提升,龙头企业优势将会更加明显,母公司实力雄厚的物管公司可多加留意。


个股追踪:中海物业利润率未见顶


   从刚过去的业绩期可发现,绩优股大多属于利润率扩阔的公司,最明显是资源股,然而相同故事亦发生在物业管理股身上,只是构成的原因不同而已,其中中海物业较具代表性。


   业绩后,中海物业随即获券商调高今年每股盈利预测至0.08元,较业绩前上升15.9%,未来12个月的平均目标价为2.07元,比绩前上升11.3%,显然市场对此业绩十分收货。


   中海物业去年多赚93.3%至2.26亿元,表现超市场预期,收入25.63亿元,微升0.7%。事实上,期内管理的建筑面积并无减少,按年增13.1%至约9,350万平方米,至于收入不升反跌,主要因人民币贬值、来自酬金制的合同占比增加,以及“营改增”等因素。


增值服务收益升近两成


   市场这样受落,皆因酬金制合同的比重增加,使得去年毛利率较上一年增加4.2个百分点至24.8%,比过往包干制合同赚得更多。


   这里先解释酬金制与包干制的差别,简言之,在酬金制之下,物业管理公司向住户收取管理费后,先扣除某个比例作酬金,余下的管理费留作物业管理的营运资金;至于包干制,公司须承担所有物业管理产生的成本,包括员工、清洁、垃圾处理、绿化等开支,而管理费扣除所有成本后,才会成为公司收益。因此,理论上酬金制合同的毛利率为100%,远高于平均10多%的包干制合同,而且后者较容易受成本上升影响。


   对此,券商普遍认为中海物业的利润率尚有扩阔空间。申万宏源估计,公司今后3年的整体毛利率最多可提升至27%,换言之,较去年仍可增加2.2个百分点,其增长点主要来自两方面。


   其一,去年中海物业来自包干制和酬金制合同的占比为84.1%及7.7%,显然未来酬金制比重尚有很大的上升空间;其次,来自增值服务的收益亦处于上升期,去年该收益按年升16.1%至2.29亿元,占总收益比重升1.2个百分点至8.9%,其毛利率为52.2%,高于物业管理毛利率的22%,随着这方面的收入保持增长,料有助提高公司的盈利能力。


   另外,公司去年管理的建筑面积增长一成多,年内新增的物业管理合同额约7.66亿元,截至年底的未完成合同总额为11.43亿元。交银国际指,去年业绩未完全反映合同增长情况,皆因有大部分的新增建筑面积来自下半年,而未完成的合同总额将可支持公司未来两年的收入增长,故维持今年收入增长25%的预测。


   申万宏源又指,其管理的物业主要集中在华南、西部及华北地区,当中90%来自中海外开发的中高档住宅物业,平均每平方米的管理费为4.7至4.8元人民币,高于绿城服务、彩生活及万科介乎1.2至2.7元人民币的水平。


   转载自《iMONEY智富杂志

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