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京城棚改先锋 北京城建雄安概念浓
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发表时间 2017-05-16 15:17:29

  有“千年大计”之称的河北雄安新区横空出世,未来或成为继深圳及上海浦东后,另一个全国主要经济中心。深耕北京多年的国企北京城建(沪:600266),拥有丰富的建设及改造棚户区经验,在雄安新区的建设中随时扮演重要角色。



(资料图片)


拓展核心二线城市
 
  北京城建背靠同市国资委,集地产及基建元素于一身。集团除于区内充当发展商,从事保障房及商品房建设之外,亦涉猎公共基建项目的设计及承包工程。多个北京市地标,包括奥运村、国家体育馆及首都机场客运大楼等的兴建及改造,北京城建俱参与其中,故被视为北京最具影响力的十大企业之一。
 
  集团的最大亮点,莫过于有能力透过多种途径,累积丰厚的土地储备。过去一年,集团新增土地面积达453万平方米,创近年新高(见图一);当中最主要贡献,是来自市内的棚户区改造项目。去年集团一举获得望坛、张仪村、顺义临河区及怀柔新城河区等地的棚改项目(见表),总建筑面积达300万平方米。集团在全部上述项目,均具控制性或独资权益。北京城建亦透过入标基建项目补充土储,包括获得奥体文化商务园及云蒙山文化旅游项目,预期于不久将来动工。




投地棚改项目俱备
 
  土储大增的另一原因,是集团同时向北京以外的核心二线城市埋手,此举除分散来自京城的调控风险,亦助集团加快转型为区域型发展商。去年集团在北京以外拿地比例超过一半(见图二),比重为自2009年集团开始向外拓展以来最高。其中南京及重庆项目以近50亿元(人民币,下同)取得,总建筑面积达65万平方米。除了北京、南京及重庆外,集团于天津、青岛及成都均有营运项目,当中北京及天津皆邻近未来的雄安新区,集团的地方政府背景及在两市的建设经验,未来或在雄安新区大派用场。
 
股权投资回报丰厚
 
  除了具备土地及市政府资源优势,北京城建在资本市场的高超运作,也优化本身的竞争力。集团打通多条融资渠道,包括设立规模逾100亿元的地产基金,支援奥体文化商务园的建设,以银团融资方式,从7家银行取得336亿元的贷款协助项目经营。去年6月,集团与太平资产共同成立北京城建基础设施投资基金,并占当中29%权益。透过此合营平台,集团可开展基金融资业务,吸引投资者参与基建项目的建设。
 
  另一方面,集团积极买入金融工具,去年集团在股权的投资额达13亿元,按年大增2.6倍,现时持有总值68亿元的股票投资组合,包括持有锦州银行(00416)、中信建投(06066)及国信证券(深:002736)等金融股,前两者更为集团贡献以倍数计的回报。连同于其他企业的上市前投资,集团去年所录的投资收益达3.5亿元,连续8年取得进帐(见图三)。结合房屋及基建项目开发,令集团的收益途径多元化,为拓展战略打好根基。




薄利多销促进增长
 
  北京城建开发的商品及保障房,销情向来有一定保证,配合股权投资收益不断,造就集团往年稳定的业绩(见图四)。去年集团盈利按年增加1%至14亿元,虽见放缓,惟总算保住近年的增长势头。期内集团毛利率下跌7个百分点至31%,主要因去年有较多兴建速度较商品房快,但毛利率偏低的北京保障房入账所致。但令投资者高兴的是,集团去年在天津及青岛项目的毛利率分达21%及18%,俱较前年为高,显示集团业务地域多元化的策略,逐渐见效。




上悦居项目贡献高
 
  虽然盈利增长仅得单位数,但集团同期实现的销售回款达169亿元,按年大增50%,和同期增加34%至156亿元的销售额一样,同创历年新高。其中位于北京门头沟的上悦居项目,去年销售及预收帐金额达17亿元,为贡献最大的项目(见图五)。多个北京外楼盘,包括青岛龙越湾及成都熙城,同期亦有一定销售资金回笼。值得一提的是,去年底的预收回款达121亿元,相比年初增加29%,不少收入或于今年内被锁定,为未来的业绩提供动力。
 
  除了已建成楼盘,新取得的棚户区项目,也甚具潜力。根据国海证券估计,集团参与的北京棚改项目利润率,高达15%。集团不论透过一级土地整理,抑或一二级联动模式参与棚改,都能取得固定回报。其中在望坛及丰台张仪村等一二级联动项目,有望产生逾100亿元的收益,未来3至5年会根据投资的确定情况而逐步把利润入账,因此棚改项目未来将成集团的盈利增长点。配合通州副中心,以至未来的雄安新区建设,拥市政府背景的集团势取得更多项目,延续盈利增长势头。




  上月雄安新区规划出台后,北京城建一度挟最重概念股之名炒上至近20元水平,然而北京突推出新一轮楼市调控措施,令该股打回原形,回补上升裂口。然而集团因有大量项目且分散多地,未来业务发展受有关调控阻碍的影响有限,可于近月支持13.5元水平吸纳,博其反弹两成至16元,止蚀价则定于12元。
 
  转载自《iMONEY智富杂志》。

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