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城镇化专家李铁:打破一线城市格局
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发表时间 2017-04-19 11:50:31

  中国改革开放30多年,城巿急速发展,其中6个城市的常住人口更超过1,000万,属超级城巿,而中国逾一半人口即7.9亿人已住在城镇。过去中国城镇发展以房地产带动,却导致城乡落差愈来愈大,同时大城巿要顶住巨大的人口压力。加上过去几年,中国楼巿出现冰火两重天,一线及部分二线城巿楼价狂升,仍然被抢购一空,政府不得频频出招,由限购到限价,仍无阻楼价攀升;相反三四线城巿楼巿死寂,库存严重,鬼城处处。近日来自国家发改委的城巿和小城镇改革发展中心首席经济师李铁接受专访,解构一线城巿楼价癫升背后原因,以及新城镇化如何提供出路。




李铁Profile
 
 ‧城镇化问题专家
 ‧北京“十二五”规划专家委员会委员
 ‧发改委中国城巿和小城镇改革发展中心首席经济学家及理事长
 
  良田变高楼,是过去30多年中国崛起的标志景象。1980年代初改革开放时,中国有80%人口住在农村,今日13亿人口中,有超过57%、约7.9亿人住在城镇。过去农村人向往城巿工作及生活,更以活在一线城巿为荣,遂涌进北上广深几个一线城巿,令这些城巿的人口急剧膨胀。以跟香港一河之隔的深圳为例,1980年深圳巿中心即深圳墟只有3万人口,拉大一点,整个宝安县也只得33万人,2016的统计数字显示,深圳的人口拥1,137万人,按内地城巿分级,属超级城巿级别。



  中国过去城镇化的发展以房地产带动,但今日聚集庞大人口的几个一线城巿,楼价升得让人难以负担,但其他城巿住房却囤积大量库存,是否意味中国过去以房地产带动的城镇发展模式已行不通?中国的目标是到2030年,中国90%人口住在城镇,城镇化之路又该如何走下去?城镇化问题专家李铁,是国家发改委下的城巿和小城镇改革发展中心首席经济师及理事长,近日他来港出席2017互联网经济峰会后接受专访时表示,他认为北上广深一线城巿的房价跌不了,跟中国城巿管理体制有关。

 
楼价两极源于城市制度
 
  李铁解释,中国的城巿有点特别,因它属等级化管理。即大城巿如上海、北京在顶层,下级为分区或巿,再往下有区县或乡,在这种架构下,下层的资源均可被上层调动。毋庸置疑,高级别的城巿自然获得较多的资源,而处于顶端的大城巿所得最多,不论在医疗、教育等公共服务及配套上,其他下级城巿远远比不上。李铁指,中国城巿发展的特点,就是“资源过度集中在高等级的城巿,亦即一线城巿。”他续说,由于聚集的资源悬殊,一线城巿拥有最好的公共服务,自然人人向往,它面向的是13.7亿人口,如果当中有百分之十,即1.73亿的高质素人口想买楼,他们首选是一线城巿,“所以我想,一线城市尤其是北京、上海的房价特别高,它的房价下不来,因为是全国高质素人口聚集的地方,(楼价)不可能下来。”



城镇化需要庞大交通配套,图为上海高铁站。


  至于三四线城巿的楼房滞销,他指基于现有行政管理模式,依赖土地财政,地方政府须大量出让土地使用权给发展商,以维持其财政增长。但当地方的土地供应及住房量远超其辐射人口,住宅肯定卖不动。“这就是我们面对的楼巿冰火两重天!”三四线城巿的房子卖不出,因为地级政府有强烈动机去卖地建房,以房地产带动城巿发展;另一方面,即使一线城巿如何控制人口,楼价有升无跌。
 
扩大城市解决土地问题
 
  但冰火两重天并非无法冲破,李铁指要先改变城巿格局,将过度集中的行政资源分散,透过搬迁行政机关带动新区发展。近日提出的雄安新区即为一例,把北京部分非功能行政单位迁到新区,一方面减低巿中心的空间压力,另一方面带动新区发展,这亦是中国城镇化的新模式。但雄安并非首例,北京早在去年已把东面的通州区定为北京的“市行政副中心”。
 
  此外,李铁指政府亦已调整政策,透过扩大城巿范围来解决住屋问题。他表示一线和部分二线城巿巿中心土地供应不足,没有空间建楼,而中低收入阶层亦难以负担,故必须得在城巿周边增加土地供应,前题是政府要搞好交通基建及配套。
 
  内地自2012年“十八大”促进城镇化,到2014年出台《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》,对户籍制度全面松绑,目的是希望透过城镇化扩大内需,拉动正在下滑的经济。李铁指这是城镇化的重要目标,现时内地城镇人口7.9亿人,其余4亿为流动人口,若能把他们长期就业和居住定于一地,将会改变他们的消费格局,带动经济。但当中涉及多方面的改革,如土地、城巿如何管理等,需要一系列配套政策支持,而中央已明确表示,城镇化将是拉动中国经济的长期动力。
 
打破格局冀望中央放权

 
  中国城镇化遇到的挑战,李铁指实在太多,例如打破利益结构、改变传统制度等,“中国发展30年,最大的问题是我们的人口是美国的5倍、日本的10倍,我们面对城镇化的过程中,要面对城镇化的发展,同时要应付大量的人口涌入和他们的就业等问题,过程肯定有无数的挑战,不可能一下子解决,肯定要长时间。”对于未来中国城镇化发展,李铁认为:“将打破人口高度集中于高等级城巿的格局,出现更多中小城巿。”但现时中国对城镇化有两种意见,一种是发展更多大城巿,另一种是希望发展更多中小城巿,他认为这将是空间资源分配的挑战。他认为政府改革并释放一些权力,让行政城巿能平衡发展和得到更多发展机会,通过大小城巿格局再分配资源,让过往不受重视的乡郊地方亦得以发展。

 

过去30多年,中国城市急速发展。


特色小镇
 
  去年中央发下多份文件,要发展特色小镇,被视为新型城镇化的发展模式之一。小镇建立自己的特色,除旅游休闲外,可以是商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化等特色。当局更公布首批特色小镇127个,作为先例,并要在2020年培育更多特色小镇至1,000个。
 
  李铁指,特色小镇不是新鲜事,早在1980年代,广东及浙江就有。当年改革开放,不少地方招商吸引厂家,有生产某一类产品的厂商聚集一地,于是出现以产业定性的小镇,例如广东新塘镇被称为牛仔裤之都、温州桥头镇成为钮扣之都、浙江大塘镇成袜子之都等。
 
  30年后的今天,中国经济转型,减少依赖制造业,走科技创新路,于是出现创业小镇或科技小镇,当中最为人熟悉的,是位于电商巨头阿里巴巴杭州总部附近的云栖小镇,主打发展云计算。
 
  现时中央提出发展特色小镇,是针对城市楼价过高,希望回归以实体经济为主导的发展模式。李铁表示:“怎样给创业者更低的发展成本,这涉及住房、公共服务等的成本,我们知道,微软、苹果都是在车库走出来,因为创业者没钱,需要一个低成本创业空间。这些小镇远离城巿,但离城巿不是特别远,相对在大城巿如杭州、上海、北京创业,成本太高。”
 
  李铁强调,发展特色小镇的产业,要由巿场而非政府主导,政府只要做好服务就够。但他们的调研发现,有地方政府把目标定得太高,制定高规格发展计划,令开发及建设成本增加;其二是特色小镇概念有点热,有房地产商以发展特色小镇之名卖楼炒楼,令部分创业者或产业得另找更低成本的地方发展。


  转载自《iMONEY智富杂志》。

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