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刘智杰大师看港楼
石镜泉
作者:石镜泉评论评论:点击率点击率:

发表时间: 2017-01-11 08:41:35

作者介绍

石镜泉是经济通董事,经济日报研究部门主管,负责研究部门及副刊部的整体发展及管理。石老师拥有逾20年的媒体及出版业经验,现为《香港经济日报》、旗下杂志、及本网站的专栏作家。 此外,石老师曾出版多本有关投资、金融及财富管理的书籍,并经常在不同的投资及财富管理会议及讲座中担任演讲嘉宾。

  不少人都称前汇丰银行副总经理刘智杰为刘大师,因为大师意见的确精辟,看下文,你判断。

《地产从此步入地狱之门》

  此分析本可以在上星期给予大家分享,但因为星期五晚上美宣布非农就业数据,故了解清楚后,对美加息有更多的了解之后才贴上;为文亦稍长,要解释没办法浓缩。

  1.经济带动,通胀回归,加息步伐加快

  本来美国在12月加息之后,市场一直等待1月中联储局会议纪录,希望找出一点端倪。而市场在这期间,债市已明显反映,利率加与不加,已不是耶伦可以控制,加息只是迟早的事。因为2年债券收益超越1.2%,10年更达2.6%,利息上升加快。

  美联储12月中的会议纪录显示,差不多全部议员都认为通胀在今年内会加剧,加上新总统特朗普的财政扩张政策,令加息的步伐更快。

加息步伐加快 内地资金被限制

  本月6日刚宣布的就业人数,更加强耶伦加息信心,立刻反映在债市及黄金市场上,但加息令美元汇率更强,从而影响美国经济发展,到头来令美国经济倒退,那是后话。

  于前两三天内,港银行同业美元Libor 3个月拆息升破1%,是8年新高,市场已反映资金需求近况,全球利息向上再不是美国是否加息的问题。


  港人如果采用美元及浮动利率作为楼按的,利息支出已经随着Libor上升而加重。

  不得不一提的,关于欧洲方面,欧洲制造业12月增长是2011年4月最快,德国PMI制造业12月指数升至55.6,自2014年1月最高,而意大利也升至53.2,反映欧元区经济持续复苏,带动通胀。

  欧元地区本来是全球经济最弱的地区,12月的通胀按年增长1.1%,自2013年以来最快,11月增加只有0.6%。德国尤其超乎想象,升1.7%。通胀一来,欧央行不得不去面对而加息。

  2.内地管制资金外流。最新措施个人每年仍可换取5万元人民币的外币,但要明确表示用途,更指定不得用作境外买房,证券投资,购买人寿保险和投资保险产品等等,令大陆资金来港断裂,内地发展商积极来港抢地,如投地资金未能到位,清付投地款项,在港又筹不到资金,那会引爆楼市,令场面不可收拾。

  内地有关部门,亦指定各大银行,收紧企业向外转移资金作海外投资,加紧查察银行跨境交易。

  另有消息指国企要把外汇全部上缴人民银行结汇。

  这些所有措施,会大幅收紧来港资金,进一步抽高银行同业市场拆息。

环球债务成阴霾 港楼属非理性急升

  3.全球资金问题,在这8年宽松零息环境下,发债数量大升。根据彭博报道,全球债务,以trillions(万万亿美元)计(数字免了,以防错漏!)债务今年到期要refinance的,美国有3634b,要付出利息coupon 237b,中国有588b,coupon 12b,而日本则有1840b,coupon 75b。(所以我一直关注的,不是中国债务问题,而是美国的庞大债务,钱从何来是个大问题!)。债务问题将会是资产市场爆破的最大真正的“黑天鹅”事件!

  全球债券在12月底Q4,根据巴克莱世界债券指数,已损失惨重,下跌超过7%。

  但欧元国债,负利率已到极限水平,因为欧央行可以购买的,是指定类别的债券,令到负利率达到以年息计为-5%,使债市变成一个随时爆炸的计时炸弹!

  如果全球中央银行收紧宽松政策回归正常如所说,哪来资金,为这些债务再融资,各方为了争取资金再融资,不得不大幅增加利息,造成未可预料的后果。

  4.香港楼价飙升,不知不觉已经有16年之久,曾荫权任内8年,扣押土地不放,加上美国自2008开始宽松及零息政策,更逢内地放宽人流资金到港,买楼投资,时势做英雄,令楼价非理性上升。虽然上升期很长,但并非因为经济增长,个人收入大增,或人口爆升需求增加所造成。这一连串偶发性事件造成的大升,会再重复或继续的机率有多少?(Randomness, Fooled by是由美国作家NN Taleb一书的书内提出的观点,所作另一书The Black Swan,风行一时)。




  故此,时势可能是造成这十几年上升的主因,如今这些因素消失,楼市会怎样!

外围因素影响大 恐成日本翻版

  5.前面曾述,楼价已有结构性改变,政府政策,人口老化,收入减少,经济放缓,如加上港元枯竭,通胀加剧,利息急升,更而美国新政府上台,贸易保护主义抬头,中美冲突,一触即发,已改变了楼市的大环境。

  日本多年前楼价上升到泡沫水平,爆破后日本过了二三十年,经济还是一潭死水,楼价还在低位徘徊,是香港楼市最佳的样办。

  大家有投资的要有适当的部署,这个浪什么时候到,当然没人清楚,相信在12个月至18个月期内,随时会爆发,到时处理,为时已晚。

  刘大师提出日本样办,就算不跟足,跟1/4都死,你会怎准备。

  编者按:本文只供参考之用,并不构成要约、招揽或邀请、诱使、任何不论种类或形式之申述或订立任何建议及推荐,读者务请运用个人独立思考能力自行作出投资决定,如因相关建议招致损失,概与《经济通通讯社》、《晴报》、编者及作者无涉。


  转载自晴报http://skypost.com.hk/

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  • 我是农民0001:美帝退出了,自然有去核的理由,否则没啥意义,美帝何其核潜艇都来了,半岛无核不是朝鲜无核,读不懂回去补。

    特朗普刺激案,总得见婆家17:54

  • 我是农民0001:美帝和水货们真的最想乱而已,别的就不说了。

    特朗普刺激案,总得见婆家17:53

  • YUN__SHAN:拍马屁,三胖光辉造谣下的,告诉你,中国人民说了,不会饿坏北棒子的

    特朗普刺激案,总得见婆家17:44

  • YUN__SHAN:一个无核的朝鲜半岛,符合所有国家的利益,南北棒子除外

    特朗普刺激案,总得见婆家17:39

  • 我是农民0001:中国,不仅要做到市场大,也要做到心胸广,当我们的心胸和智慧广大到一定程度的时候,那点小伎俩也就被自然消弭于无形了。谁控制谁,担心没有用,拒绝更没有用,只有较量一番才知道谁更厉害。没有这样的自信,我们还谈什么世界之巅?难不成关起门来臆想一个世界之巅?

    特朗普刺激案,总得见婆家17:36

  • 我是农民0001:美帝和宇宙帝国和朝鲜是不承认的敌对状态,朝鲜提议签署和平协议,那边不同意。而且整天弄啥50计划就是怎么灭朝鲜,你说谁真的破坏和平呢?

    特朗普刺激案,总得见婆家17:34

  • YUN__SHAN:你当大家都傻啊?三氯氰胺吃多了,吃成横路敬二了,三胖光辉造谣下

    特朗普刺激案,总得见婆家17:34

  • YUN__SHAN:一个分裂的朝鲜半岛,符合所有国家的利益,南北棒子除外

    特朗普刺激案,总得见婆家17:33

  • YUN__SHAN:三氯氰胺吃多了,吃成横路敬二了,三胖光辉造谣下

    特朗普刺激案,总得见婆家17:30

  • 我是农民0001:美帝弄了个闯普,骗得俄罗斯都快叙利亚丢完了。又来忽悠大陆灭朝。传销技术还是很厉害的。

    特朗普刺激案,总得见婆家17:29

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