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“灰犀牛”看楼市泡沫
曾广标
作者:曾广标评论评论:点击率点击率:

发表时间: 2017-07-13 09:48:53

作者介绍

香港著名的国际问题专家和财经评论员,是跨媒体传媒人,在电子传媒、网上媒体、报章杂志均拥有专栏。从事新闻工作20多年,除任职本港传媒之外,亦曾在德国新闻社任特派员。
他曾撰写多本有关投资和国际时局专著,包括《价值投资实战》、《发掘超值股》、《香港股票投资指南》、《集邮投资手册》及《第三次印支战争》等。
毕业于九龙华仁书院及浸会书院,曾到各地游学,近年跟随商品大王罗杰斯学习价值投资法。2004年当选九龙华仁书院80周年80位最佳师生之一。

   近期环球股市在高位争持,专家们对后市有不同的看法,有认为当前无论在政治及经济上,世界局势都有很多不明朗因素,股价已过分反映经济复苏的强度,但亦有认为,随着联储局的退市进度缓慢,经济复苏伴随着低通胀,将使股价随着公司盈利增长再上一层楼,高处未算高。


资产更高有理也有危


   我认为,两者的看法都有根据,前者指出的危机是存在的,但后者却是当前的基本形势,问题在于真正的危机何时爆发,而联储局能否成功让情况软着陆,至于估股市的顶部,则是吃力而不讨好的事情。


   大型危机突然发生被视为黑天鹅效应,因为黑天鹅出现的概率极低,若发生,定必令市场引起恐慌,近年最大的黑天鹅是英国脱欧,这对英国和欧洲的冲击还在开始的阶段,勿以为英镑的劲跌已反映了黑天鹅效应。


世人惊见黑天鹅 忽略灰犀牛


   然而,黑天鹅出现的情况还是很少,美国年青学者米雪儿渥克女士(Michele Wucker)便提出了灰犀牛的理论,并且在去年撰写了“灰犀牛”(THE GRAY RHINO)一书,而该书已在内地和台湾发行了中文译本,主旨在于如何在被忽略的明显危险之中作好部署。


   犀牛是受保护动物,大多带有灰色,它们至今仍有几千头存活,并非十分罕见,它们一般不会主动袭击人类,然而,若不善于与野生的灰犀牛打交道,则也可能会惹来攻击,甚至可能连群结队的攻击,酿成严重破坏。


面对未来危机疏于防范


   渥克指出,世人面对的不少危险,其实都是显而易见的,只是怠懒不去认真解决,例如气候暖化的危险,若不及早应对,迟早势必酿成全球巨灾。


   在金融市场方面,她指出08年的金融海啸其实早已危机重重,有智者留意到房地产泡沫迟早必爆,然而,却还是不能阻止这场金融海啸,而事实上,提前沽空次按债券的高人,若不是坚持到底,也可能早已成为输家,而不能一朝大赚,相反的是,大部分人都要为这场海啸埋单。


金融海啸可预见 却突然爆发


   我认为,目前在世界上显而易见的危机比比皆是,但却难以预知爆发的真实日期,我认为,作为普遍性危机存在时,可谓是灰犀牛阶段,到真正爆发时,便是黑天鹅突然来了。


   2008年金融海啸之前两年,罗杰斯老师早已指出美国零首期买楼前所未见,定必酿成资产泡沫爆破,因此,他决心卖了纽约的大宅移居新加坡,结果,他在泡沫爆破前幸运地以高价脱手。


港楼价泡沫增却未爆


   不过,罗杰斯也早已指中国楼市和香港楼市存在着泡沫,预期迟早必爆,但确实的时间却是无法准确估中。


   香港楼价已远超过市民的负担能力是人所共知的事实,而特区政府也正在加速土地供应,由于联系汇率,香港迟早要跟随美国加息令到楼市更具风险,然而,香港楼价今年仍在上升,两年前买楼者早已有明显的帐面利润,而劝人别买楼者早已跌烂眼镜,把楼房沽出改为租住者怨声载道。


   也就是说,尽管楼市高危是事实,但由于种种原因,何时爆破却是无法准确预测的。过早估计楼市必爆者往往要先变成输家,房子不同股票,难以沽空,否则就早已输死很多唱淡者了。


长期超低息撑住高楼价


   于是,也有认为,香港楼市是长期不会爆破的,理由是就算加息,息口仍低,香港处于全民就业不惧失业,新一代对楼房的刚性需求很大,还有来自内地的投资者加入抢购等等。


   我想,上述都是仍未爆破的原因,特别是利息在可见的一年,仍会处于颇为偏低的水平,这令到供楼的负担仍可容忍,而银行愿意做长达三十年的按揭,使有首期的供楼者若愿意“暂时过紧日子”,还可负担得来。


楼价长升长有 必属幻想


   加上过去几年证明了“越早上车越划算”,逐渐变成一种伪说,于是,就算相信楼价不可能长升长有者,也会以为还是上了车划算,到爆破前,自己已上岸了。


   是耶非耶?不妨看看过去的例子,香港楼市泡沫曾在98年亚洲金融海啸期间爆破,至2003年非典,楼价曾累积从高位跌了八成。08年金融海啸,联储局为首的各国央行,以印货币来托住资产价格,令到楼价的调整没有延续,港楼市也受惠于超低利率和供应不足而节节向上。


接连加息供应增 楼价迟早逆转


   但如今,“房是用来住的不是用来炒的”成为了中港当政者的座右铭,在行政主导的打压下,内地大城市楼市明显已到顶,只是由于民众收入增幅较大而可能实现软着陆,但在香港,港价仍在升,市民薪金的增幅慢,楼价与购买力大幅脱节,想借加人工来软着陆也不可能。


   有问,明年美国继续加息是大概率的事,香港楼市到时是否逆转呢?我想,就算香港跟加一厘后也未必足以令楼市爆破,但联储局的目标是要回复到三厘的正常水平,未来两三年,香港亦会接连加息,到了某个临界点,就是大群灰犀牛冲过来了。


   我认为,当政者既要尽快大幅增加土地供应,大幅增加兴建各类资助房屋,使市民相信居者有其屋并非空话,才有机会谈得上有软着陆的机会。


勿轻视朝鲜半岛核危机


   除了楼价太高本身所带来的危机之外,在我们附近还有朝鲜半岛核危机,谁可保证不会武力解决?到头来,远东区的资产价格也会受到突然的打击。


   究竟是否仍可买楼?我的标准答案是若预计加息之后也负担得起,则仍可考虑供楼自住,毕竟中产难入往公屋,申请资助房屋等于中六合彩二奖!


暂时租住小房 资金增值待机会


   但新一代宜暂时租住小一点的房屋,用储蓄的钱进行投资增值,等待抽居屋等以及楼价未来必将出现的显著调整。至于要等到何时何日,我不懂回答!


   “9.11”惨案之前大约三个月,我在《经济日报》发表了《小布什与拉登决战前夕》一文,后来,有提出,若在9月初发表就完美了,我笑说,这只会是最大的不幸,那么,我会被掳到关塔拿摩查办了!

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