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楼价不跌之谜
唐德玲
作者:唐德玲评论评论:点击率点击率:

发表时间: 2017-04-28 08:22:47

作者介绍

古人话:“君子爱财,取之有道。”但作为一位从事理财策划十多年的职业女性,我想补充一点:“女子爱财,投资有道。”女性对金钱的观念和触觉,肯定跟男性不同,这一点从我和我的客户中便可见一斑。

  姊妹们,政府为遏抑楼市升势(炒风?),过去3年先后多次采用不同名目的“印花税”来对抗,但结果,楼市只有短暂的调整。调整过后,楼价升得更高更快。

  楼市就像走马灯一样,高价楼升完就到中价楼,中价楼升完再到低价楼,当中包括资助房屋和公屋,到细价楼升到癫之后,又轮到高价楼接力。

  最明显的例子就是近期在北角区开售的新盘维港颂,该新盘在短短两星期内已经售出八成,平均呎价高达3.2万元,令人啧啧称奇!

  这几年政府推出的印花税税种包括额外印花税(Special Stamp Duty, SSD),经过修订后,现时是物业在6个月内转手须缴纳20%印花税;6至12个月内转手须缴15%印花税;12至36个月内转手须缴10%印花税。



港岛大型屋苑太古城楼价屡创新高。(曾耀辉摄)


政府辣招虽多 难遏楼价

  然后,政府又推出买家印花税,非本地居民(包括本地和海外公司)购买香港住宅物业须额外缴付15%印花税;然后就是最“辣”的双倍印花税,即是买入第二项物业需缴付双倍的印花税。到后来,所谓的双倍,更划一为15%。

  理论上,一个外国人在香港买入第二个物业,又在半年内转手,便要缴付50%的印花税,对遏抑他们的投资需求应有一定帮助,奈何法例仍然存在漏洞,因为他们可以透过“一约多伙”的方式,以回避双倍印花税。

  于是,政府又再出招,堵塞透过“一约多伙”来回避双倍印花税之风,暂时所见是有少许遏抑作用。但整体来说,无论政府如何出招,除了令到库房“猪笼入水”外,对楼市似乎真的没有太大作用,等上车的年轻人,依旧望楼兴叹,到底原因为何呢?

  我过去的分析是,利息处于超低周期,买楼比租楼更着数,所以鼓励了更多人置业。另外,对大部分即将或已退休人士来说,超低息时期,自己的退休金没有出路,惟有买楼收租。另外,当然是最核心的问题,那就是,这几年物业供应相对短缺。

  这些都是很理论的分析!有些业内人士则认为,政府一味透过提高印花税去遏抑需求的措施,同一时间也遏抑了供应,所以于事无补。

  但原来,更核心的原因是,香港的银行体系实在太多钱,当中的钱除了我刚才提到的退休或即将退休港人在银行的存款外,还有一大笔“中资钱”。

中资盈利滞港 大手扫货

  最近我跟一位会计师谈及香港楼市的问题,他告诉我,更多的钱其实是来自中资,这不是内地人来港买楼那么简单,而是早年很多内地公司在香港成立了空壳公司,将大部分利润拨到香港公司,以减轻税负。

  结果,这些“香港公司”在过去几十年赚了不少钱,而这些钱一直留在香港的银行体系,没有调回内地。这些中资钱可以不问价,一口气动用数以亿计的资金,扫入十个八个单位,因此,楼价不升才怪(部分则透过买地参与香港的地产市场)!

  姊妹们,如果你是有楼之人,楼价上升,相信你始终会高兴,但对于一些渴望“上车”的姊妺来说,楼价无止境地上升,置业梦渐行渐远的无奈,又实在令人叹息!

  正如我在早前的文章中所说,现在香港的楼价是严重扭曲了的,希望新任特首真的有能力“拨乱反正”!

  作者电邮:tong_lydia223@yahoo.com.au

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  • 他去精神病院了:中华文化精髓是,如何做奴

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  • 他去精神病院了:发发牢骚,至少是知道。知道怎么办,是知识。 连牢骚都不发,是不知道,如同不知雾霾有害。唯洗地甜菊一条路途。

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  • wen007521:陶博能否详细解释一下吗?

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  • potato:吾曾经也爱发牢骚。一日与家中老人闲聊,说家人甲如何,家人乙如何;老人答,你又如何,如何解决。吾顿悟。看到问题是简单的,批评也是简单的,但如何解决才是关键。修齐治平,咱做不到齐治平的高度,修身还是可以做的到的。吾当日三省吾身。

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