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楼价升 安老按揭才普及?
唐德玲
作者:唐德玲评论评论:点击率点击率:

发表时间: 2017-04-27 12:00:24

作者介绍

早年于澳洲昆士兰科技大学取得工商管理硕士学位, 但没有就此移民澳洲, 决定回流香港, 从事投资理财的工作, 终日与富人打交道。金融海啸之后, 发觉内地富人对移民的需求愈来愈大, 于是与几位志同道合的朋友创办了一家移民顾问公司, 继续为内地富人提供“贴身”的理财服务。

  姊妹们,日前提到,按揭证券公司将于明年推出“公共年金”,希望能为退休人士提供多一种长期且稳定的定息投资工具。其实,除了年金外,按揭证券公司的另一“产品”安老按揭(俗称逆按揭),也是一种不俗的退休定息投资工具。


  年金可以将一笔现金资产转化成长期稳定的现金流,而逆按揭则可以释放物业资产的价值,为业主本人提供另一笔现金流。

  即是说,如果夫妇二人手上有200万元,各做100万年金(65岁才可以入场),每月便可支取约10,000元退休金;如果他们手上还有一个价值约800万元的自住物业,每月便可再有14,000多元的退休金(上述数字是假设申请人夫妇已经60岁),两者合共可得约24,000元。



(iStock)


去年末季新申请增93%

  如果再有一些收息的股票,每月随时可以有近30,000元的退休金,今时今日来说,这个收入已经很不错了,而且,这是终身的收入,就算自己真的长命百岁,也可以无忧无虑,“印印脚”吃长粮!

  不过,我在早前的专栏中也提过,安老按揭计划推出了好几年,市场反应始终不算热烈,其中一个原因可能是,过去可以用来“逆按揭”的物业只限已经供满的私人住宅物业。

  于是,按揭证券公司去年将安老按揭计划扩展至未补地价的资助房屋,包括居屋、公屋及夹屋,涉及的合资格单位约40万个。申请人的年龄只要是60岁以上,持有香港身份证,而物业的楼龄又在50年以下(物业估值将以市值扣减地价后计算),便可以申请(私人物业的业主,只要满55岁便可申请逆按揭),结果,市场开始活跃起来。

  根据按揭证券公司的数字,安老按揭计划在2016年录得446宗新申请个案,按年上升21%。但若以季度细分,去年第四季的新申请宗数达到214宗,按年大幅增加93%,当中尤以11月份最多,单月录得105宗新申请,按年大幅增加1.7倍。今年首季,新申请宗数亦达到172宗,较去年同期增加70%。

楼价近顶锁定高额年金

  我相信,令到安老按揭升温的因素,除了是扩大了物业的适用范围外,更重要的,应该是“楼价”,因为逆按揭的一个特点是,银行会以申请安老按揭时的楼价,计算你可以“按到”的资金,然后折算为每月的退休金。日后就算楼价升或跌,也不关你的事。即是楼价升了,退休金也不会增加,相反,楼价跌了,你的退休金也不会减少。

  理论上,没有子女的长者,正是逆按揭的目标“客户”,因为他们没有子女,就没有必要留下任何资产。那么,逆按揭应该是最好的选择,把自己物业的价值释放出来之后自己享用。

  但奇怪的是,我身边有不少中产的单身、已婚,或没有子女的姊妹,都不约而同的认为,逆按揭最大的问题是不够灵活,因为一旦把物业按了给银行之后,万一自己有资金上的需要,便不可以再抵押物业套现。其实,我自己猜测,都是因为近年楼价节节上升,愈迟“逆按揭”就愈着数!

  终于,楼价升到现时水平之后,开始有业主认为,楼价已经见顶,因此选择在此时申请,以锁定较高的年金,以免日后楼价下跌时才申请,所得年金会较少。

  姊妹们,无论如何,年金和安老按揭都是理想的退休理财工具,可以作为我倡导的“三合一退休方案”的资产选择,大家不妨认真研究一下!

  作者电邮:tong_lydia223@yahoo.com.au

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  • 他去精神病院了:发发牢骚,至少是知道。知道怎么办,是知识。 连牢骚都不发,是不知道,如同不知雾霾有害。唯洗地甜菊一条路途。

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