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上车?下车?
唐德玲
作者:唐德玲评论评论:点击率点击率:

发表时间: 2017-03-17 08:49:22

作者介绍

早年于澳洲昆士兰科技大学取得工商管理硕士学位, 但没有就此移民澳洲, 决定回流香港, 从事投资理财的工作, 终日与富人打交道。金融海啸之后, 发觉内地富人对移民的需求愈来愈大, 于是与几位志同道合的朋友创办了一家移民顾问公司, 继续为内地富人提供“贴身”的理财服务。

  姊妹们,连续两日提到,香港的楼市又再癫起来,政府的“辣招”完全不奏效,楼价水平已非一般打工仔可以负担。

  不过,发展商为了让年轻人仍然可以“上车”,惟有推出面积超小的“纳米”楼,又或者,年轻人在“父干”的协助下,勉强可以“上车”。总之,楼市已经到了极不健康的地步。

  过去几年,如果有人问你,我应该“上车”吗?而你是劝她再想一下,不要心急,现在楼价太贵的话,那你肯定给人诅咒;另一边厢,如果有人问你,我应否暂时“下车”,即是沽了手上物业,套一笔钱出来租楼住,等楼价跌了再买回来,如果你真的建议她“下车”,她更可能怨你一世呢?

买楼考虑利率 港息将会逐步上升

  无他,过去10年,香港住宅楼价都是反复上升,几乎是任何一个时间买楼,现在都是赚钱的。所以,这段期间,你劝人入市买楼,又或者,不要轻易沽出手上的物业,才是正确的建议。

  不过,来到了这一刻,如果仍然有人问你应否买楼,又或者,有楼的应否趁高买楼,你又会如何呢?

  正如我在早两日的文章中所说,我真的不敢预测了,因此,我只能分析一下各自的风险因素。




  影响楼价的几个重要因素包括:供应、需求和利息。明显地,利息已经开始上升了,美国联储局在香港时间周四宣布加息四分一厘,这一次,香港真的有机会跟随了!即是说,未来供楼的负担会加重。

  当然,所谓的加重,也不会是一时三刻的事情,而是“循序渐进”的,但如果整体利息上升3厘的话,始终会对楼价有一定遏抑作用。

  我曾经在本栏替姊妹们计算过,按揭利率每加息1厘,你的供款负担大约会增加1,800-2,000元。如果合共加3厘,你的总负担便会增加约6,000元。如果利率真的去到这个水平或以上,你买楼的时候会否三思呢?

  至于需求方面,政府的辣招,确实起到作用,这一点可以从支付双倍印花税的个案数目反映出来。

  根据税务局最新的数据,反映1月份楼市,但在2月份录到,涉及额外印花税、买家印花税和双倍印花税的交易宗数,按月下跌逾18%至44%。只不过,2月份涉及住宅成交的税款录得5.84亿元,按月升两成,暂时是去年11月加辣后的最高数字。我估计,部分原因是楼价升了,虽然成交个案少了,但仍然令到印花税的金额上升。

如果属自住楼 不太建议沽出等跌

  综合来说,现时的辣招对于遏抑住宅楼宇的投资和外来需求是有一定作用的,但却仍然压不住(或许也不应该压)自住的需求。

  至于供应方面,过去几年楼价无止境地上升,其中最重要的因素是楼宇供应减少。在梁振英上任特首的时候,一年的私人住宅供应只是1.8万个单位左右,但未来三、四年,私人住宅的供应会进入高峰期,每年的供应可达2.6万个,增加四成半左右。以现时的发展方向预测,未来楼宇的供应只会有增无减,因此,这一点是最有利遏抑楼价上升的!

  总合一句,未来几年,楼价真的有较大的下调压力,但幅度和速度都很难测,未上车的,如果你真的有实际需求,而又能负担得起的(包括加息三厘的压力测试也通过),现在买楼也是无可厚非的。

  至于现在沽楼等楼价跌了再买回,同样地,如果这是你的住宅物业,我是不建议的,但如果是投资物业,则同样无可厚非!

  作者电邮:tong_lydia223@yahoo.com.au

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